A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comerciais possui algumas caracter\u00edstica pr\u00f3prias, que se diferem dos residenciais. Como \u00e9 necess\u00e1rio promover o encontro do comerciante com o ponto comercial dispon\u00edvel para loca\u00e7\u00e3o, as a\u00e7\u00f5es de divulga\u00e7\u00e3o s\u00e3o feitas mais in loco, no m\u00e1ximo em uma regi\u00e3o pr\u00f3xima ao im\u00f3vel.<\/p>\n
O comerciante interessado em alugar um ponto comercial costuma ir a campo, passear pela regi\u00e3o e sondar as oportunidades. \u00c9 essencial fixar placas ou faixas de aluga-se, afim de sinalizar a disponibilidade do local para loca\u00e7\u00e3o. Tamb\u00e9m \u00e9 importante ficar ligado no tamanho dessas placas, o local de exposi\u00e7\u00e3o delas e se ela est\u00e1 realmente vis\u00edvel para todos.<\/p>\n
Mas este \u00e9 apenas um detalhe de comunica\u00e7\u00e3o. Nosso objetivo de hoje \u00e9 falar um pouco sobre as regras para loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comerciais.<\/p>\n
Sabemos como o contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 essencial no processo de loca\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel, em especial de um im\u00f3vel comercial. Ele \u00e9 necess\u00e1rio para garantir e proteger os direitos e deveres, tanto do locador quanto do locat\u00e1rio. No Brasil, os contratos de loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o convencionados pela Lei do Inquilinato, a lei que regula o mercado de alugu\u00e9is residenciais e comerciais no pa\u00eds.<\/p>\n
Nesses contratos devem constar os m\u00ednimos detalhes combinados entre o locador e o locat\u00e1rio para n\u00e3o gerar nenhum tipo de d\u00favida ou interpreta\u00e7\u00e3o err\u00f4nea. Detalhes como descri\u00e7\u00e3o objetiva do im\u00f3vel, dados do locat\u00e1rio, al\u00e9m da op\u00e7\u00e3o de garantia locat\u00edcia.<\/p>\n
Alguns pontos essenciais no contrato s\u00e3o:
\n\u2022 Reajuste
\n\u2022 Taxas
\n\u2022 Reparos no im\u00f3vel
\n\u2022 Pagamentos
\n\u2022 Prazo de contrato
\n\u2022 Rescis\u00e3o
\n\u2022 Obriga\u00e7\u00f5es
\n\u2022 Quest\u00e3o da renova\u00e7\u00e3o<\/p>\n
Agora, vamos \u00e0s regras em si:<\/p>\n
A a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria, que est\u00e1 prevista como um dos pontos essenciais de um contrato, contempla cession\u00e1rios ou sucessores da loca\u00e7\u00e3o, aprovados pelo locador, e que podem dar continuidade \u00e0 atividade explorada. Essa regra ajuda a evitar negocia\u00e7\u00f5es longas e repetitivas entre propriet\u00e1rio e locadores e facilita o trabalho deste, evitando complica\u00e7\u00f5es e renova\u00e7\u00f5es que podem demorar muito tempo.<\/p>\n
O prazo do contrato prorrogado por conta da a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria deve estar previsto no primeiro contrato firmado entre locat\u00e1rio e locador, a fim de evitar qualquer transtorno.<\/p>\n
Para basicamente qualquer contrato de loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, \u00e9 essencial ter um contrato por escrito com um prazo predeterminado, para que o propriet\u00e1rio garanta seus direitos sem grandes problemas. Afinal, o locat\u00e1rio na maior parte dos casos de im\u00f3veis comerciais \u00e9 desconhecido e n\u00e3o d\u00e1 para fazer uma negocia\u00e7\u00e3o na base da confian\u00e7a.<\/p>\n
Mas isso serve, principalmente, para os casos de quem alugou o im\u00f3vel pelo per\u00edodo de 5 anos ou alugou por per\u00edodos menores, mas j\u00e1 est\u00e1 no im\u00f3vel h\u00e1 mais de 5 anos. Isso porque, em casos assim, o locat\u00e1rio pode se beneficiar da renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato mediante a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria, caso n\u00e3o entre em um acordo com o locador.<\/p>\n
Essa quest\u00e3o dos 5 anos de contrato \u00e9 uma das principais d\u00favidas de quem aluga um im\u00f3vel comercial. Isso porque \u00e9 bem comum ver casos em que o inquilino investiu para montar um ponto comercial legal e bem decorado e, ap\u00f3s vencer o prazo do contrato, recebeu uma ordem judicial para desocupar o im\u00f3vel de aluguel comercial no prazo de 15 dias, geralmente decorrente de uma A\u00e7\u00e3o de Despejo por Den\u00fancia Vazia, conforme determina a Lei do Inquilinato. Esse tipo de a\u00e7\u00e3o pode ser evitada com a boa reda\u00e7\u00e3o do contrato de aluguel comercial, conforme apontamos acima.<\/p>\n
Isso costuma acontecer muito no Brasil, devido aos locat\u00e1rios se preocuparem apenas com o local onde funcionar\u00e1 sua empresa, se esquecendo totalmente da import\u00e2ncia em obter informa\u00e7\u00f5es essenciais sobre o funcionamento da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia. No Brasil, um dos tipos de contratos mais complexos \u00e9 o de loca\u00e7\u00e3o urbana, seja residencial ou comercial. Neste \u00faltimo caso, os problemas s\u00e3o ainda mais comuns e maiores por conta de se tratar de um locat\u00e1rio que gera renda com base no uso do im\u00f3vel.<\/p>\n
O direito a ter um novo contrato a cada cinco anos exige aten\u00e7\u00e3o do inquilino, para n\u00e3o cometer infra\u00e7\u00e3o legal ou contratual, pois a renova\u00e7\u00e3o serve justamente para ele evitar o pagamento de luvas – um valor que o locador pede antecipadamente ou recebe de inquilinos, reservadamente, para a assinatura de contrato de loca\u00e7\u00e3o, al\u00e9m do aluguel nominal peri\u00f3dico – ao propriet\u00e1rio. \u00c9 comum o locador rejeitar a renova\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel em mesmo valor, porque caso o locat\u00e1rio se esque\u00e7a e perca o prazo para renovar, o locador pode despej\u00e1-lo quando quiser e passar o ponto para outra pessoa, mediante cobran\u00e7a de novos valores. No entanto, h\u00e1 um detalhe interessante nessa negocia\u00e7\u00e3o para o contrato de 5 anos: o pre\u00e7o do aluguel pode ser revisado, conforme pre\u00e7o de mercado, a cada tr\u00eas anos, se n\u00e3o tiver ocorrido nenhum tipo de acordo durante o per\u00edodo.<\/p>\n
A renova\u00e7\u00e3o pode ser pleiteada por qualquer empresa desde que siga os seguintes requisitos:<\/p>\n
\u2022 Ter o contrato de loca\u00e7\u00e3o por escrito e que totalize cinco anos;
\n\u2022 Esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo m\u00ednimo de tr\u00eas anos;
\n\u2022 Proponha a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria da loca\u00e7\u00e3o dentro de um ano (no m\u00e1ximo em at\u00e9 seis meses, no m\u00ednimo, anterior \u00e0 data da finaliza\u00e7\u00e3o do prazo do contrato em vigor).<\/p>\n
Se ele n\u00e3o fizer esse pedido de A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria dentro do prazo, perder\u00e1 automaticamente seu direito e consequentemente a garantia de permanecer no im\u00f3vel.<\/p>\n
Existem observa\u00e7\u00f5es importantes sobre a n\u00e3o obrigatoriedade de renova\u00e7\u00e3o do contrato em alguns casos, descritos na lei. O locador n\u00e3o tem essa obriga\u00e7\u00e3o, por exemplo, se tiver que realizar obras que importem em significativa transforma\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, por imposi\u00e7\u00e3o do Poder P\u00fablico, ou para fazer modifica\u00e7\u00e3o de tal natureza que aumente o valor do neg\u00f3cio ou da propriedade, de acordo com o art. 52. Outro caso um tanto quanto comum, tamb\u00e9m contido no mesmo artigo, \u00e9 o de quando o im\u00f3vel vier a ser utilizado por ele pr\u00f3prio, locador, ou para transfer\u00eancia de fundo de com\u00e9rcio, existente h\u00e1 mais de um ano, sendo ele, seu c\u00f4njuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.<\/p>\n
Historicamente, os locadores no Brasil ganharam a fama de abusarem economicamente dos locat\u00e1rios. Isso se deu em raz\u00e3o de uma boa parcela deles cobrar valores abusivos de loca\u00e7\u00e3o. Mas claro que n\u00e3o todos.<\/p>\n
Exatamente por isso, h\u00e1 uma lei especial que visa equilibrar as partes. Antes da lei 8.245\/91 havia a lei 6.649\/79. Se essas leis n\u00e3o existissem, os locadores poderiam exigir de aluguel quantias superiores ao real valor do mercado, apenas porque o inquilino, j\u00e1 tendo formado seu ponto, n\u00e3o poderia dele abrir m\u00e3o facilmente, criando um ambiente especulativo e at\u00e9 mesmo extorsivo.<\/p>\n
\u00c9 por isso que os contratos devem ter a sua fun\u00e7\u00e3o social atendida, como consta no art. 421 do C\u00f3digo Civil, e celebrar detalhes do acordo entre o propriet\u00e1rio e locat\u00e1rio para que nenhuma das partes saia prejudicada na negocia\u00e7\u00e3o do aluguel do im\u00f3vel comercial.<\/p>\n
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Fontes:
\n\u2022 Casagrandenetimoveis.com.br
\n\u2022 Fisconnect.com.br\/artigos<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Entenda como funciona a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comerciais, conhe\u00e7a as principais regras e seu detalhes.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1433,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[165,307,364,446],"yoast_head":"\n