Comprar im\u00f3veis em leil\u00e3o \u00e9 uma pr\u00e1tica comum h\u00e1 alguns anos e tem crescido cada vez mais. Segundo a Caixa Econ\u00f4mica Federal, que regula esse tipo de evento e de transa\u00e7\u00e3o financeira desde 2006, as compras em leil\u00f5es de im\u00f3veis aumentaram 90% no Brasil. Essa alta tem liga\u00e7\u00e3o direta com o aumento de outro \u00edndice: o da falta de controle financeiro dos que n\u00e3o conseguiram pagar a presta\u00e7\u00e3o do financiamento imobili\u00e1rio – perdendo o im\u00f3vel por consequ\u00eancia. Apesar da motiva\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o ser um fato triste para quem perdeu o bem, a compra de im\u00f3veis em leil\u00f5es representa uma \u00f3tima oportunidade de neg\u00f3cio.<\/p>\n
Isso porque o pre\u00e7o de compra dos im\u00f3veis em eventos como este costuma ser bastante inferior ao praticado pelo mercado. No entanto, \u00e9 necess\u00e1rio aten\u00e7\u00e3o e alguns cuidados importantes na hora de adquirir um im\u00f3vel dessa forma. No caso de um leil\u00e3o judicial, por exemplo, \u00e9 essencial fazer a compra com a consultoria de um advogado especializado para analisar o processo como um todo. Em um leil\u00e3o extrajudicial por outro lado, j\u00e1 \u00e9 ideal checar alguns pontos como a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, d\u00edvidas deixadas pelo antigo propriet\u00e1rio, entre outros.<\/p>\n
\u00c9 bom lembrar que existem apenas estes dois tipos de leil\u00e3o: judicial e extrajudicial. O primeiro ocorre quando o bem \u00e9 leiloado por decis\u00e3o do juiz, com a finalidade de quitar uma d\u00edvida do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel. O segundo, refere-se a quando uma institui\u00e7\u00e3o financeira leiloa um im\u00f3vel que tem parcelas do financiamento atrasadas.<\/p>\n
Al\u00e9m dessas primeiras dicas citadas acima, existem outros pontos que exigem uma aten\u00e7\u00e3o crucial do interessado em comprar um im\u00f3vel – seja uma casa, um apartamento ou outro tipo – por meio de leil\u00f5es. Confira alguns deles:<\/p>\n
O edital \u00e9 uma ferramenta important\u00edssima para te ajudar na hora de fechar esse tipo de negocia\u00e7\u00e3o. Isso porque ele apresenta todas as informa\u00e7\u00f5es que voc\u00ea precisa saber sobre o im\u00f3vel, desde estado de conserva\u00e7\u00e3o, at\u00e9 a comiss\u00e3o do leiloeiro – a empresa que organiza o leil\u00e3o – ou as formas de pagamento. \u00c9 bom saber tamb\u00e9m que, em basicamente qualquer edital de leil\u00e3o de im\u00f3veis, consta que o valor m\u00ednimo do lance n\u00e3o poder\u00e1 ser menor do que 60% do valor que o im\u00f3vel foi avaliado.<\/p>\n
Por isso, preste aten\u00e7\u00e3o em detalhes como:
\n\u2022 Condi\u00e7\u00f5es de venda
\n\u2022 Estado de conserva\u00e7\u00e3o
\n\u2022 Forma de pagamento
\n\u2022 Impostos
\n\u2022 Modelo de contrato que ser\u00e1 assinado pelas partes<\/p>\n
Isso \u00e9 diferencial na hora de assinar o contrato, pois caso voc\u00ea d\u00ea o lance vencedor e desista posteriormente, ficar\u00e1 automaticamente impedido de participar de leil\u00f5es. Al\u00e9m disso, desistir da compra de um im\u00f3vel alegando que n\u00e3o possui o dinheiro para compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclus\u00e3o, al\u00e9m de multa. Lembrando que os leil\u00f5es costumam ser filmados e as imagens podem ser usadas como prova.<\/p>\n
Como mencionamos acima, h\u00e1 tamb\u00e9m os valores dos impostos, por exemplo. Quem arremata o im\u00f3vel possui outras despesas como imposto de renda, a escritura, advogado e a comiss\u00e3o do leiloeiro, que costuma ser de 5% do valor que o im\u00f3vel for arrematado e deve ser paga \u00e0 parte. Ou seja, se voc\u00ea pagou R$ 500.000,00 no lance, ainda ter\u00e1 que pagar mais R$ 25.000,00 para o leiloeiro.<\/p>\n
H\u00e1 outro grande ponto que precisa ser analisado anteriormente ao leil\u00e3o: contas atrasadas, como impostos e condom\u00ednio. Elas s\u00e3o bastante comuns principalmente se o im\u00f3vel foi a leil\u00e3o por falta de pagamento. Lembre-se: \u00e9 poss\u00edvel checar se o IPTU est\u00e1 em dia. Basta pedir uma certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos \u00e0 prefeitura. J\u00e1 para o condom\u00ednio, \u00e9 preciso perguntar ao s\u00edndico do pr\u00e9dio se o antigo dono deixou algum tipo de d\u00edvida. Em alguns leil\u00f5es j\u00e1 \u00e9 feita a previs\u00e3o que uma parte do valor arrematado pagar\u00e1 essas contas. Por isso, \u00e9 bom verificar essas d\u00favidas no edital e com seu advogado.<\/p>\n
Essa dica \u00e9 t\u00e3o importante que resolvemos explic\u00e1-la com um pouco mais de detalhes. Contratar um advogado – de prefer\u00eancia um que j\u00e1 trabalha com voc\u00ea em outros assuntos – \u00e9 essencial para evitar dores de cabe\u00e7a. N\u00e3o d\u00e1 para confiar plenamente em leil\u00f5es, pois existem muitas quest\u00f5es judiciais que n\u00e3o ficam t\u00e3o claras para leigos. Ele n\u00e3o vai ter que te acompanhar em cada um dos leil\u00f5es, mas para finalizar o contrato \u00e9 necess\u00e1rio que ele fa\u00e7a uma avalia\u00e7\u00e3o criteriosa.<\/p>\n
Fique atento se o estado do im\u00f3vel \u00e9 previamente citado no edital do leil\u00e3o. Do contr\u00e1rio, voc\u00ea precisar\u00e1 encontrar uma forma de fazer essa verifica\u00e7\u00e3o para saber se h\u00e1 a necessidade de uma reforma do im\u00f3vel, o que nem sempre \u00e9 poss\u00edvel, em especial quando o im\u00f3vel ainda n\u00e3o est\u00e1 desocupado.<\/p>\n
Uma op\u00e7\u00e3o para casas e apartamentos \u00e9 conversar com os vizinhos ou at\u00e9 mesmo o s\u00edndico – no caso de condom\u00ednios – para saber sobre as condi\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel. Mesmo assim, n\u00e3o h\u00e1 garantias de que o im\u00f3vel estar\u00e1 conservado.<\/p>\n
Al\u00e9m do entrave da reforma, h\u00e1 tamb\u00e9m o problema com a anula\u00e7\u00e3o do arremate. Um leil\u00e3o de im\u00f3veis tamb\u00e9m deve ter normas jur\u00eddicas e, caso n\u00e3o sejam cumpridas, o leil\u00e3o pode ser anulado. Isso porque \u00e9 necess\u00e1rio avisar o morador de que o im\u00f3vel ser\u00e1 leiloado. Se ele n\u00e3o for avisado e o leil\u00e3o acontecer, ele pode entrar com um pedido de anula\u00e7\u00e3o. Verifique bem a proced\u00eancia do leil\u00e3o com seu advogado antes de tomar qualquer decis\u00e3o.<\/p>\n
A quest\u00e3o de ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel leiloado \u00e9 bastante intrincada. No caso de um im\u00f3vel ainda ocupado por outra fam\u00edlia, pode levar meses ou at\u00e9 mesmo anos para que tudo seja devidamente regularizado e a pessoa que decidiu comprar o im\u00f3vel no leil\u00e3o possa alug\u00e1-lo ou morar nele. Isso significa que quem est\u00e1 procurando um im\u00f3vel para morar de imediato n\u00e3o deve procurar em leil\u00e3o.<\/p>\n