Na hora de comprar um im\u00f3vel residencial, muitas pessoas se encontram na situa\u00e7\u00e3o de ter que partir para um financiamento ou cons\u00f3rcio, j\u00e1 que n\u00e3o possuem recursos financeiros suficientes para compr\u00e1-lo \u00e0 vista. Nenhum problema com essa situa\u00e7\u00e3o, afinal esses dois tipos de neg\u00f3cios tamb\u00e9m s\u00e3o v\u00e1lidos desde que feitos com seguran\u00e7a, confian\u00e7a e bastante an\u00e1lise para evitar situa\u00e7\u00f5es desconfort\u00e1veis.<\/p>\n
E para voc\u00ea escolher a melhor op\u00e7\u00e3o de compra, separamos aqui os conceitos dos dois formatos, as vantagens e desvantagens de cada um e o porqu\u00ea de cada formato servir para um tipo de p\u00fablico diferente. Aproveite!<\/p>\n
O cons\u00f3rcio de im\u00f3veis funciona da seguinte forma: um grupo de pessoas se junta para financiar um im\u00f3vel e cada uma delas paga parcelas mensais fixas para uma institui\u00e7\u00e3o respons\u00e1vel por fazer a gest\u00e3o do dinheiro – a administradora do cons\u00f3rcio. Assim que o cons\u00f3rcio alcan\u00e7a um valor predeterminado no contrato – por exemplo R$ 150 mil \u2013, um dos participantes \u00e9 sorteado e pode comprar a casa.<\/p>\n
Esse tipo de investimento costuma durar cerca de 10 a 15 anos, ou seja, \u00e9 poss\u00edvel que voc\u00ea seja sorteado no come\u00e7o ou que voc\u00ea tenha que esperar anos para receber o pr\u00eamio. Essa, na verdade, \u00e9 uma \u00f3tima op\u00e7\u00e3o para quem n\u00e3o est\u00e1 com pressa. E \u00e9 bem simples participar de um cons\u00f3rcio imobili\u00e1rio. Basta procurar uma administradora – que faz a cobran\u00e7a de todos os participantes todos os meses por meio de um boleto – e fechar o contrato de cons\u00f3rcio com ela. Neste contrato, voc\u00ea ter\u00e1 todos os detalhes e informa\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias sobre o investimento. Uma das grandes vantagens do cons\u00f3rcio sobre o financiamento imobili\u00e1rio \u00e9 que o cons\u00f3rcio n\u00e3o tem juros, mas \u00e9 necess\u00e1rio pagar a taxa da administradora, que costuma ser menor, o que pode causar um reajuste anual no valor fixo, que tamb\u00e9m existe por conta de outros fatores do mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n
\u00c9 bom lembrar que o n\u00famero de sorteios sempre varia de cons\u00f3rcio para cons\u00f3rcio, pois as regras s\u00e3o definidas por cada administradora. Os fatores que podem alterar o n\u00famero de sorteios s\u00e3o, por exemplo, o n\u00famero de participantes do cons\u00f3rcio. Outro ponto que merece aten\u00e7\u00e3o \u00e9 que, independentemente de ser sorteado mais cedo que os outros participantes, voc\u00ea precisar\u00e1 continuar pagando as parcelas fixas mensais at\u00e9 que todas as pessoas do seu grupo tenham sido sorteadas e recebido um im\u00f3vel.<\/p>\n
No caso de atraso no pagamento do cons\u00f3rcio, existe uma cobran\u00e7a de juros e multa, que devem ser pagos at\u00e9 o pr\u00f3ximo sorteio, para n\u00e3o ser exclu\u00eddo do grupo, por exemplo. E isso serve inclusive para quem j\u00e1 foi sorteado. Para esse tipo de atraso, os danos podem ser at\u00e9 piores: sofrer um processo judicial de apreens\u00e3o do im\u00f3vel. Quando voc\u00ea n\u00e3o conseguir pagar o cons\u00f3rcio por motivos maiores como perda do emprego ou complica\u00e7\u00f5es financeiras imprevistas, \u00e9 poss\u00edvel repassar sua participa\u00e7\u00e3o para outra pessoa interessada na compra do im\u00f3vel, que pode comprar sua cota do cons\u00f3rcio; escolher outro im\u00f3vel mais barato que esteja sendo sorteado em outro cons\u00f3rcio da mesma administradora; ou pedir sua sa\u00edda do grupo para a respons\u00e1vel pelo cons\u00f3rcio, pagando uma multa e recebendo os valores que j\u00e1 pagou no \u00faltimo sorteio.<\/p>\n
Um outro ponto positivo importante dos cons\u00f3rcios \u00e9 que voc\u00ea tem a op\u00e7\u00e3o de n\u00e3o comprar o im\u00f3vel no momento em que \u00e9 sorteado. Dentro deste cen\u00e1rio, a administradora deve depositar o valor da carta de cr\u00e9dito em uma poupan\u00e7a e voc\u00ea ter\u00e1 at\u00e9 o fim do cons\u00f3rcio para efetuar a compra. E para conseguir isso, voc\u00ea precisa fazer um contrato de cons\u00f3rcio em uma empresa confi\u00e1vel, que tenha a devida autoriza\u00e7\u00e3o do Banco Central para realizar sorteios de cons\u00f3rcios. Participando de um cons\u00f3rcio em uma empresa confi\u00e1vel, voc\u00ea poder\u00e1 comprar qualquer tipo de im\u00f3vel, desde que ele esteja legalizado e com a documenta\u00e7\u00e3o em dia.<\/p>\n
O financiamento imobili\u00e1rio acontece geralmente atrav\u00e9s de institui\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias que oferecem contratos de financiamento com taxas de juros das mais variadas. Segundo especialistas, uma das institui\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias com as menores taxas de juros para financiamento imobili\u00e1rio \u00e9 a Caixa Econ\u00f4mica Federal. Institui\u00e7\u00e3o reconhecida no Brasil inteiro, ela realiza uma an\u00e1lise de cr\u00e9dito para avaliar e comprovar que voc\u00ea possui condi\u00e7\u00f5es de pagar as parcelas do financiamento imobili\u00e1rio requisitado. Nesta fase, \u00e9 preciso comprovar renda e isso \u00e9 decisivo para continuar no processo de financiamento. Inclusive, a Caixa mudou recentemente as regras do Minha Casa Minha Vida.<\/a><\/p>\n E \u00e9 bom lembrar que voc\u00ea precisa de uma renda fixa mensal comprovada para entrar nesse tipo de negocia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Isso porque a institui\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria em quest\u00e3o s\u00f3 autoriza que voc\u00ea invista 30% da sua renda na parcela de um financiamento imobili\u00e1rio. Mesmo com essa regra, o valor dos juros normalmente \u00e9 calculado de acordo com a renda e com o pre\u00e7o do im\u00f3vel escolhido para o financiamento.<\/p>\n Voc\u00ea pode financiar basicamente qualquer tipo de im\u00f3vel – usado ou novo, residenciais ou comerciais, lote ou terreno – bem como a constru\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel, desde que o terreno seja da pessoa que pediu o financiamento.<\/p>\n 1)<\/strong> A simula\u00e7\u00e3o do financiamento de im\u00f3vel, que serve para descobrir se as parcelas caber\u00e3o no seu or\u00e7amento; Um ponto que merece aten\u00e7\u00e3o de quem deseja realizar um financiamento \u00e9 sobre os financiamentos feitos diretamente por construtoras. Normalmente, existe uma flexibilidade de negocia\u00e7\u00e3o maior nos financiamentos feitos diretamente por elas. No entanto, com essas parcelas menores e a renda m\u00ednima exigida sendo mais flex\u00edvel, as taxas de juros tamb\u00e9m costumam ser. Com isso, vem o risco de juros abusivos. Por isso, \u00e9 v\u00e1lido estudar bem o contrato com construtoras, verificar as taxas de juros e como est\u00e1 sendo feito o financiamento.<\/p>\n Isso porque \u00e9 comum que o financiamento da construtora seja feito atrav\u00e9s de algum banco, o que cria uma rela\u00e7\u00e3o de depend\u00eancia da empresa com o banco da seguinte forma: o im\u00f3vel, na verdade, fica hipotecado ao banco. Da\u00ed, se a construtora falir, existe um risco enorme de que quem comprou o im\u00f3vel acabe perdendo a casa para o banco por conta de uma irresponsabilidade da construtora e uma falta de aten\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio comprador.<\/p>\nExistem 5 etapas principais no processo de financiamento:<\/h3>\n
\n2)<\/strong> O cadastro e documenta\u00e7\u00e3o para o financiamento habitacional, para a institui\u00e7\u00e3o formalizar a an\u00e1lise de cr\u00e9dito. Dica importante: se voc\u00ea pode utilizar seu FGTS na compra, avise o respons\u00e1vel e fa\u00e7a o pedido de uso do benef\u00edcio.
\n3)<\/strong> O terceiro passo costuma acontecer dentro de no m\u00e1ximo 5 dias \u00fateis, que \u00e9 a pr\u00e9-aprova\u00e7\u00e3o da an\u00e1lise do cr\u00e9dito. Aqui, a institui\u00e7\u00e3o depois de aprovar o cr\u00e9dito informa todos os detalhes da compra, como prazo e valor da entrada, das parcelas e dos juros.
\n4)<\/strong> Depois disso, voc\u00ea passa para a etapa de avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel que voc\u00ea deseja comprar. Os engenheiros da institui\u00e7\u00e3o fazem a avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em quest\u00e3o, bem como a an\u00e1lise da documenta\u00e7\u00e3o dos vendedores. Tudo isso \u00e9 feito em um prazo relativamente curto de 15 dias e a aprova\u00e7\u00e3o do financiamento costuma ser feita em no m\u00e1ximo 30 dias. Lembrando que essa avalia\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m tem um custo que ser\u00e1 pago por voc\u00ea.
\n5)<\/strong> Por \u00faltimo, a etapa de assinatura do contrato do financiamento. Nesta fase, voc\u00ea precisa registrar o contrato de compra em um Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, o que tem um custo vari\u00e1vel por Estado. Al\u00e9m disso, h\u00e1 tamb\u00e9m o Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI), que corresponde a 2% do valor do im\u00f3vel comprado.<\/p>\n