Muitas vezes, quando voc\u00ea decide alugar uma casa ou apartamento, n\u00e3o sabe ao certo quais s\u00e3o os deveres b\u00e1sicos a serem cumpridos, muito menos seus direitos, bem como os deveres e direitos do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel que vai ser alugado.<\/p>\n
Existe uma s\u00e9rie de regras que s\u00e3o delimitadas pela lei do inquilinato e devem ser seguidas, mesmo no caso de contratos informais entre o inquilino e o dono do im\u00f3vel. As cl\u00e1usulas determinadas por essa lei garantem o conforto e a seguran\u00e7a de ambas as partes, evitando poss\u00edveis dores de cabe\u00e7a no futuro.<\/p>\n
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245\/91) regula o mercado de alugu\u00e9is residenciais e comerciais, e tanto locadores quanto inquilinos devem saber seu conte\u00fado antes de fechar um neg\u00f3cio. Al\u00e9m disso, \u00e9 importante ressaltar que essa legisla\u00e7\u00e3o estabelece o papel de cada uma das partes na venda ou no aluguel de um im\u00f3vel. No caso, a Lei 8.245\/91 esclarece, dentre outros pontos, os direitos e deveres do locador e do locat\u00e1rio. Nos artigos 22 e 23, eles delimitam essas condi\u00e7\u00f5es de forma mais objetiva. Abaixo, apresentamos os dois artigos com uma linguagem menos jur\u00eddica e um pouco mais direta.<\/p>\n
De acordo com o Art. 22, o propriet\u00e1rio tem, por obriga\u00e7\u00e3o, que entregar o im\u00f3vel ao locat\u00e1rio em estado adequado para ser alugado, al\u00e9m de garantir que, durante o tempo da loca\u00e7\u00e3o, o uso do im\u00f3vel locado seja pac\u00edfico e harmonioso. Para isso, \u00e9 preciso que ele mantenha, durante esse per\u00edodo, a estrutura do im\u00f3vel em estado adequado e responda pelos v\u00edcios ou defeitos anteriores \u00e0 loca\u00e7\u00e3o que n\u00e3o foram inclu\u00eddos na vistoria e no contrato acordado entre as partes.<\/p>\n
O propriet\u00e1rio precisa fornecer ao inquilino, caso este solicite, uma descri\u00e7\u00e3o minuciosa do estado do im\u00f3vel no momento da entrega, com eventuais defeitos existentes bem apontados, bem como um recibo discriminado dos valores pagos por ele. Tamb\u00e9m precisa pagar as taxas de administra\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, se houver, e de intermedia\u00e7\u00f5es, inclusive de verifica\u00e7\u00e3o de idoneidade do poss\u00edvel locat\u00e1rio e de seu fiador, impostos e taxas, e ainda o seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o im\u00f3vel, com exce\u00e7\u00e3o a acordos previamente descritos no contrato para n\u00e3o pagamento.<\/p>\n
Outro comprovante que o locador precisa fornecer ao locat\u00e1rio, quando este solicitar, s\u00e3o os relativos \u00e0s parcelas que estejam sendo exigidas, pagar as despesas extraordin\u00e1rias de condom\u00ednio, ou seja, aquelas que n\u00e3o se refiram aos gastos rotineiros de manuten\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio, tais como:<\/p>\n
\u2022 Obras de reformas ou acr\u00e9scimos que interessem \u00e0 estrutura integral do im\u00f3vel;
\n\u2022 Pintura das fachadas, empenas, po\u00e7os de aera\u00e7\u00e3o e ilumina\u00e7\u00e3o, bem como das esquadrias externas;
\n\u2022 Obras destinadas a repor as condi\u00e7\u00f5es de habitabilidade do edif\u00edcio;
\n\u2022 Indeniza\u00e7\u00f5es trabalhistas e previdenci\u00e1rias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao in\u00edcio da loca\u00e7\u00e3o;
\n\u2022 Instala\u00e7\u00e3o de equipamento de seguran\u00e7a e de inc\u00eandio, de telefonia, de intercomunica\u00e7\u00e3o, de esporte e de lazer;
\n\u2022 Despesas de decora\u00e7\u00e3o e paisagismo nas partes de uso comum;
\n\u2022 Constitui\u00e7\u00e3o de fundo de reserva.<\/p>\n
Ainda assim, \u00e9 poss\u00edvel que o propriet\u00e1rio entre em acordo com o locat\u00e1rio para efetuar o pagamento de uma despesa do tipo, atrav\u00e9s do abatimento de uma parte do valor do aluguel, que ser\u00e1 destinada ao pagamento da obra em quest\u00e3o. A instala\u00e7\u00e3o de uma c\u00e2mera de seguran\u00e7a \u00e9 um bom exemplo deste tipo de acordo. Essa obra \u00e9 interessante para ambas partes, j\u00e1 que valoriza o im\u00f3vel do propriet\u00e1rio e d\u00e1 mais seguran\u00e7a para o locat\u00e1rio, ou seja, \u00e9 poss\u00edvel que o locador pe\u00e7a o abatimento de uma parte do aluguel para quitar este tipo de despesa extraordin\u00e1ria.<\/p>\n
J\u00e1 o locat\u00e1rio, com base no art. 23, tem por obriga\u00e7\u00e3o pagar pontualmente o aluguel e os encargos da loca\u00e7\u00e3o, legal ou contratualmente exig\u00edveis, no prazo estipulado. Caso n\u00e3o consiga efetuar o pagamento no prazo, ele ter\u00e1 at\u00e9 o sexto dia \u00fatil do m\u00eas seguinte ao vencido.<\/p>\n
O inquilino poder\u00e1 servir-se do im\u00f3vel para o uso estipulado em contrato, compat\u00edvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat\u00e1-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. Neste caso, \u00e9 importante ressaltar que o inquilino n\u00e3o pode alugar uma sala ou parte do im\u00f3vel para outra pessoa e cobrar por isso, seja por contrato ou acordo conversado. Isso configura “subloca\u00e7\u00e3o” do im\u00f3vel, o que \u00e9 proibido. Caso isso ocorra, o inquilino pode ser multado e at\u00e9 despejado.<\/p>\n
Ao fim da loca\u00e7\u00e3o, ele deve entregar o im\u00f3vel no mesmo estado em que o recebeu, com exce\u00e7\u00e3o das deteriora\u00e7\u00f5es decorrentes do seu uso normal, ou seja, deteriora\u00e7\u00f5es que n\u00e3o sejam causadas por alguma pessoa. Tamb\u00e9m deve informar imediatamente o locador sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja repara\u00e7\u00e3o seja de obriga\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio, bem como eventuais problemas causados por terceiros que n\u00e3o residam no im\u00f3vel. Se isso ocorrer, o inquilino dever\u00e1 realizar a imediata repara\u00e7\u00e3o dos danos provocados, al\u00e9m de n\u00e3o modificar a forma interna ou externa do im\u00f3vel sem o consentimento pr\u00e9vio e por escrito do locador.<\/p>\n
\u2022 Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobran\u00e7a de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intima\u00e7\u00e3o, multa ou exig\u00eancia de autoridade p\u00fablica, ainda que dirigida ao locat\u00e1rio;
\n\u2022 Pagar corretamente as despesas de consumo de \u00e1gua, luz e g\u00e1s;
\n\u2022 Permitir a vistoria do im\u00f3vel pelo locador ou por algum outro respons\u00e1vel enviado por ele, mediante combina\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de dia e hora, bem como admitir que o im\u00f3vel seja visitado e examinado por terceiros em caso de venda;
\n\u2022 Cumprir integralmente a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio e os regulamentos internos;
\n\u2022 Pagar o pr\u00eamio do seguro de fian\u00e7a.<\/p>\n
Por \u00faltimo, o inquilino precisa estar atento em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 necessidade de pagar as despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio, ou seja, despesas da respectiva administra\u00e7\u00e3o como sal\u00e1rios, encargos trabalhistas, contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias e sociais dos empregados do condom\u00ednio; consumo de \u00e1gua, g\u00e1s e luz das \u00e1reas de uso comum; limpeza, conserva\u00e7\u00e3o e pintura das instala\u00e7\u00f5es e depend\u00eancias de uso comum; manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es e equipamentos hidr\u00e1ulicos, el\u00e9tricos, mec\u00e2nicos e de seguran\u00e7a, de uso comum; manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es e equipamentos de uso comum destinados \u00e0 pr\u00e1tica de esportes e lazer; manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o de elevadores, porteiro eletr\u00f4nico e antenas coletivas; pequenos reparos nas depend\u00eancias e instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas e hidr\u00e1ulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, exceto se forem referentes a um per\u00edodo anterior ao in\u00edcio da loca\u00e7\u00e3o; reposi\u00e7\u00e3o do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementa\u00e7\u00e3o das despesas referidas nas al\u00edneas anteriores, exceto se referentes a um per\u00edodo anterior ao in\u00edcio da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
O pagamento dessas despesas por parte do locat\u00e1rio se torna uma obriga\u00e7\u00e3o desde que comprovadas a previs\u00e3o or\u00e7ament\u00e1ria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprova\u00e7\u00e3o das mesmas. No caso de edif\u00edcio constitu\u00eddo por unidades imobili\u00e1rias aut\u00f4nomas, de propriedade da mesma pessoa, os locat\u00e1rios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no \u00a7 1\u00ba deste artigo, desde que comprovadas.<\/p>\n
O Art. 27. tamb\u00e9m \u00e9 bastante importante para o inquilino pois, no caso de venda, promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de direitos, o locat\u00e1rio tem prefer\u00eancia por adquirir o im\u00f3vel locado, em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do neg\u00f3cio mediante notifica\u00e7\u00e3o judicial, extrajudicial ou outro meio de ci\u00eancia inequ\u00edvoca. No entanto, se o locat\u00e1rio n\u00e3o manifestar seu interesse no im\u00f3vel no prazo de trinta dias corridos, esse direito de prefer\u00eancia n\u00e3o mais valer\u00e1.<\/p>\n
Se tanto o inquilino quanto o propriet\u00e1rio souberem todos os seus direitos e deveres, e respeitarem essas obriga\u00e7\u00f5es, a loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ser\u00e1 tranquila, segura e simples, inclusive para a imobili\u00e1ria, que cuidar\u00e1 dos processos com muito mais efici\u00eancia e produtividade.<\/p>\n
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