O processo de desocupa\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel \u00e9 conhecido como um mart\u00edrio para muitas pessoas, em especial para os locat\u00e1rios, que enxergam esse processo como trabalhoso, demorado e muitas vezes mais burocr\u00e1tico do que o necess\u00e1rio. O propriet\u00e1rio tamb\u00e9m fica descontente pelo fim da loca\u00e7\u00e3o vigente, esperando a libera\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para um novo inquilino ou para a venda, o que ocasiona um certo inc\u00f4modo.<\/p>\n
No entanto, para que a desocupa\u00e7\u00e3o seja um processo mais tranquilo, \u00e9 preciso um acordo muito bem feito entre ambas partes. Tudo depende da ci\u00eancia do locat\u00e1rio e do locador sobre o estado do im\u00f3vel no in\u00edcio da loca\u00e7\u00e3o, ou seja, qual \u00e9 o estado da ilumina\u00e7\u00e3o, parte el\u00e9trica e hidr\u00e1ulica, pintura, portas, janelas e batentes, pisos, enfim, todos os pontos que ser\u00e3o vistoriados pela imobili\u00e1ria ou administradora no fim do contrato.<\/p>\n
Ao alugar um im\u00f3vel \u00e9 necess\u00e1rio documentar a negocia\u00e7\u00e3o por meio de um contrato, de prefer\u00eancia, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cl\u00e1usulas, guardando uma c\u00f3pia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.<\/p>\n
Na maior parte dos casos, a falta de entendimento entre as partes cria um atrito desnecess\u00e1rio no momento do locat\u00e1rio desocupar o im\u00f3vel. Logicamente, \u00e9 necess\u00e1rio bom senso tanto do propriet\u00e1rio quanto do inquilino, j\u00e1 que o acordo beneficia os dois lados: um im\u00f3vel para uma das partes e o valor monet\u00e1rio mensal para a outra.<\/p>\n
Mas como problemas neste processo podem ocorrer, mesmo com o bom senso fazendo parte da situa\u00e7\u00e3o, preparamos este artigo com algumas dicas e informa\u00e7\u00f5es \u00fateis para ajudar voc\u00ea.<\/p>\n
Existem regras que possibilitam que o locat\u00e1rio saia do im\u00f3vel antes do t\u00e9rmino do contrato, como por exemplo um contrato de 30 meses que tenha uma cl\u00e1usula que libera o inquilino da multa contratual ap\u00f3s 12 meses. Caso isso n\u00e3o exista, ser\u00e1 necess\u00e1rio que ele pague a multa acordada, sempre proporcional ao prazo total do contrato. \u00c9 importante frisar que, caso n\u00e3o haja nada previsto no contrato, valer\u00e1 o que for determinado judicialmente, a partir do momento em que o inquilino manifestar interesse em n\u00e3o alugar mais o im\u00f3vel.<\/p>\n
Ainda assim, existem outras duas situa\u00e7\u00f5es em que o locat\u00e1rio \u00e9 desobrigado a pagar a multa:<\/p>\n
1\u00aa) Se a necessidade da rescis\u00e3o for por motivo de transfer\u00eancia do local de trabalho (mudan\u00e7a de cidade), a pedido de seu empregador.<\/p>\n
2\u00aa) Se o contrato de loca\u00e7\u00e3o for por prazo indeterminado.<\/p>\n
Em ambos casos, a \u00fanica formalidade necess\u00e1ria ser\u00e1 o aviso pr\u00e9vio para o propriet\u00e1rio, com 30 dias de anteced\u00eancia. Essa comunica\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do propriet\u00e1rio, atestando recebimento, e cada parte dever\u00e1 ficar com uma c\u00f3pia.<\/p>\n
Existe tamb\u00e9m a situa\u00e7\u00e3o em que o inquilino pode ser despejado do im\u00f3vel devido \u00e0 falta de pagamento de aluguel e dos encargos da loca\u00e7\u00e3o, como \u00e1gua, luz, condom\u00ednio, entre outros. Neste caso, \u00e9 considerada uma infra\u00e7\u00e3o contratual, que pode acarretar em uma a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento.<\/p>\n
Para evitar esta situa\u00e7\u00e3o dr\u00e1stica e inconveniente, durante o andamento da a\u00e7\u00e3o o inquilino pode e deve renegociar com o propriet\u00e1rio – atrav\u00e9s da imobili\u00e1ria – o pagamento dos valores devidos e atualizados. Mesmo com essa renegocia\u00e7\u00e3o, \u00e9 importante que esse pagamento seja feito por meio de dep\u00f3sito judicial, j\u00e1 que deve incluir todos os alugu\u00e9is e acess\u00f3rios (condom\u00ednio, \u00e1gua, e o que mais houver) vencidos at\u00e9 ent\u00e3o, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exig\u00edveis, mais juros de mora, custas e honor\u00e1rios advocat\u00edcios.<\/p>\n
Mas aten\u00e7\u00e3o:<\/p>\n
Esse recurso de pagamento do aluguel ap\u00f3s a a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento s\u00f3 pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de loca\u00e7\u00e3o. Se o locat\u00e1rio deixar de pagar o aluguel e for proposta uma a\u00e7\u00e3o de despejo em per\u00edodo inferior a 24 meses de outra a\u00e7\u00e3o proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do d\u00e9bito n\u00e3o evitar\u00e1 o despejo.<\/p>\n
Sabemos que o propriet\u00e1rio pode pedir que o inquilino desocupe o im\u00f3vel em algumas situa\u00e7\u00f5es. As principais s\u00e3o:<\/p>\n
\u2022 Contratos com prazo de trinta meses ou mais: nestes casos, o im\u00f3vel poder\u00e1 ser retomado, sem qualquer justificativa (a chamada den\u00fancia vazia), no fim do prazo contratado ou a qualquer momento ap\u00f3s esse prazo. O inquilino ter\u00e1 30 dias para realizar a desocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Nos casos de contratos de loca\u00e7\u00e3o inferiores a 30 meses (dois anos e meio), o propriet\u00e1rio poder\u00e1 pedir a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel nos seguintes casos:<\/p>\n
\u2022 Para uso pr\u00f3prio, do c\u00f4njuge ou companheiro, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, av\u00f3s) que n\u00e3o tenham im\u00f3veis pr\u00f3prios;
\n\u2022 Para demoli\u00e7\u00e3o e edifica\u00e7\u00e3o ou obras aprovadas;
\n\u2022 Para realiza\u00e7\u00e3o de obras que aumentem a \u00e1rea constru\u00edda em, pelo menos, 20% (vinte por cento);
\n\u2022 Necessidade de repara\u00e7\u00e3o urgente, determinada pelo poder p\u00fablico, que n\u00e3o possa ser executada com a perman\u00eancia do inquilino no im\u00f3vel ou por recusa por parte dele;
\n\u2022 Ap\u00f3s 5 anos de loca\u00e7\u00e3o com o mesmo inquilino.<\/p>\n
\u2022 Acordo formal entre as partes;
\n\u2022 Infra\u00e7\u00e3o legal ou contratual;
\n\u2022 Falta de pagamento do aluguel e\/ou encargos;
\n\u2022 Aliena\u00e7\u00e3o, venda ou cess\u00e3o do im\u00f3vel (nestas circunst\u00e2ncias, o prazo para desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 de 90 dias);
\n\u2022 Extin\u00e7\u00e3o do usufruto ou fideicomisso (nestas situa\u00e7\u00f5es, o prazo para desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 de 30 dias).<\/p>\n
No caso do propriet\u00e1rio entrar com uma a\u00e7\u00e3o para a retomada do im\u00f3vel, o inquilino poder\u00e1, no prazo de contesta\u00e7\u00e3o e atrav\u00e9s de um advogado, manifestar-se concordando com a desocupa\u00e7\u00e3o. Com isso, ser\u00e3o concedidos seis meses para a sa\u00edda.<\/p>\n
Tamb\u00e9m \u00e9 muito importante que tanto o propriet\u00e1rio quanto o inquilino saibam perfeitamente quais s\u00e3o as regras da imobili\u00e1ria que gerencia o contrato de loca\u00e7\u00e3o. Isso porque na hora da vistoria, do agendamento dela e das datas de desocupa\u00e7\u00e3o e entrega das chaves, n\u00e3o pode haver d\u00favidas por nenhuma das partes. Isso evita atrasos na entrega do im\u00f3vel e problemas futuros.<\/p>\n
Esperamos que esse artigo tenha ajudado no esclarecimento de algumas quest\u00f5es sobre desocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis. Caso tenha d\u00favidas durante o processo, entre em contato com sua imobili\u00e1ria antes de realizar qualquer procedimento. Em linhas gerais, fique atento a estes 3 pontos principais: vig\u00eancia do contrato, vistoria e regras, e o procedimento da Imobili\u00e1ria.<\/p>\n
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