Outro ponto importante dentro da localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 o fato de estar pr\u00f3ximo de centros comerciais, o que aumenta o valor de uma propriedade.<\/p>\n
Como saber o que ser\u00e1 constru\u00eddo perto do im\u00f3vel que voc\u00ea quer avaliar?<\/h3>\n
Para descobrir essa informa\u00e7\u00e3o \u00e9 importante voc\u00ea saber que \u00e9 poss\u00edvel visitar a Prefeitura Municipal da sua cidade e pedir para verificar o Plano Diretor do seu munic\u00edpio, que deve estar dispon\u00edvel e aberto a qualquer pessoa.<\/p>\n
Nele, voc\u00ea encontra todas as diretrizes construtivas e projetos j\u00e1 aprovados de constru\u00e7\u00e3o, mesmo que ainda n\u00e3o estejam em andamento. Dentro do Plano Diretor tamb\u00e9m existe a divis\u00e3o de \u00e1reas. Dentro de cada \u00e1rea do Plano s\u00e3o apresentados os tipos de constru\u00e7\u00e3o que podem ser levantados na \u00e1rea, como por exemplo, bares, com\u00e9rcio, shopping, pr\u00e9dios com alturas definidas por normas pr\u00e9-aprovadas. At\u00e9 mesmo se a Prefeitura tem planos de novas ruas para o bairro ou outras quest\u00f5es. Lembrando, voc\u00ea pode pedir para verificar o Plano Diretor de forma gratuita.<\/p>\n
Outro item que apresentar\u00e1 diferen\u00e7a de valores entre bairros \u00e9 o valor venal, descrito no carn\u00ea de IPTU. O valor venal \u00e9 uma estimativa que o Poder P\u00fablico realiza sobre o pre\u00e7o de determinados bens. A finalidade principal \u00e9 servir de base para o c\u00e1lculo de certos impostos e \u2014 em alguns casos \u2014 emolumentos judiciais ou administrativos. Ou seja, \u00e9 o valor m\u00ednimo que voc\u00ea consegue lavrar a escritura de um im\u00f3vel. Tamb\u00e9m existe uma rela\u00e7\u00e3o n\u00e3o formal conhecida entre os corretores, de que o valor venal \u00e9 X% do valor real do im\u00f3vel. Esse X varia de cidade para cidade.<\/p>\n
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O tamanho de uma casa ou apartamento influencia totalmente no valor venal do im\u00f3vel, sendo um fator essencial para a valoriza\u00e7\u00e3o ou desvaloriza\u00e7\u00e3o deste. Uma forma de fazer a avalia\u00e7\u00e3o \u00e9 atrav\u00e9s da seguinte f\u00f3rmula:<\/p>\n
Valor do m\u00b2 de constru\u00e7\u00e3o + Valor do terreno<\/strong><\/p>\n No caso dos im\u00f3veis mais antigos, o pre\u00e7o pode diminuir, j\u00e1 que esse tipo de constru\u00e7\u00e3o pode ter a fia\u00e7\u00e3o el\u00e9trica ou encanamento comprometidos. Mas pode aumentar se foi totalmente reformado, pois os im\u00f3veis antigos geralmente t\u00eam c\u00f4modos maiores e janelas mais amplas nas partes sociais. O fato do im\u00f3vel ser novo e nunca ter sido ocupado tamb\u00e9m o valoriza. Im\u00f3veis na planta ou que j\u00e1 foram ocupados perdem valor.<\/p>\n A planta mal feita de um im\u00f3vel tamb\u00e9m \u00e9 um fator de desvaloriza\u00e7\u00e3o. Isso porque todo mundo que est\u00e1 interessado em comprar um novo lar procura o melhor aproveitamento do espa\u00e7o, com vagas na garagem, por exemplo.<\/p>\n Isso vale para os detalhes tamb\u00e9m: arm\u00e1rios embutidos com portas de correr, acabamentos bem feitos, ar-condicionado j\u00e1 instalado, itens de automa\u00e7\u00e3o, entre outros. Tudo isso ajuda a aumentar o valor do im\u00f3vel. Para condom\u00ednios – de casas ou de apartamentos – o valor tamb\u00e9m ser\u00e1 maior devido ao fato das vantagens do condom\u00ednio, tais como academia, piscina, quadra de esporte, sal\u00e3o de festa, \u00e1rea verde, entre outros detalhes. At\u00e9 o elevador do pr\u00e9dio \u00e9 um item de valoriza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n \u2022 Padr\u00e3o construtivo Um das formas mais comuns de avaliar seu im\u00f3vel \u00e9 fazer a compara\u00e7\u00e3o com outros da mesma \u00e1rea. Compare-o com im\u00f3veis similares (planta mais ou menos parecida) e em uma localidade pr\u00f3xima.<\/p>\n Fa\u00e7a uma pesquisa extensa, colete bastante informa\u00e7\u00e3o sobre o mercado imobili\u00e1rio e esteja atento a todos os detalhes. A Internet, hoje, \u00e9 uma ferramenta que ajuda bastante nesse tipo de pesquisa. Descubra os valores m\u00e9dios praticados na sua regi\u00e3o que, mesmo com algumas varia\u00e7\u00f5es, apresentam uma m\u00e9dia de pre\u00e7o por metro quadrado dos im\u00f3veis de cada \u00e1rea.<\/p>\n Depois de fazer a m\u00e9dia do mercado, tire 15%, que \u00e9 o desconto m\u00e9dio praticado na negocia\u00e7\u00e3o \u00e0 vista, segundo o \u00edndice de pesquisa FipeZap. E para avaliar, falamos sempre em valor \u00e0 vista.<\/p>\n Imagine o seguinte cen\u00e1rio: voc\u00ea quer comprar uma casa em um bairro onde o pre\u00e7o por metro quadrado desse tipo de im\u00f3vel gira em torno de R$ 12 mil. Isso significa que uma casa com 200 m\u00b2 deve ter o valor pr\u00f3ximo a R$ 2.400.000,00 (R$ 12.000\/m\u00b2 x 200m\u00b2). Logicamente, a conta nunca ser\u00e1 exata, devido aos fatores de varia\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o. Mas com essa pesquisa \u00e9 poss\u00edvel ter uma ideia aproximada do valor.<\/p>\n Todo corretor de im\u00f3veis pode opinar sobre o valor de uma propriedade, no entanto, para elaborar o parecer t\u00e9cnico, o profissional precisa ser certificado como avaliador imobili\u00e1rio. O profissional precisa ter cursos do Conselho Federal de Corretores de Im\u00f3veis (Cofeci), como um curso de gest\u00e3o imobili\u00e1ria ou de especialista em avalia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n O parecer t\u00e9cnico \u00e9 importante para evitar que o propriet\u00e1rio se precipite e negocie de forma apressada o im\u00f3vel. Ele passa a conhecer o pre\u00e7o real de mercado do seu im\u00f3vel e entende exatamente se est\u00e1 vendendo por um pre\u00e7o acima ou abaixo do seu valor. Todavia, vale lembrar que o parecer t\u00e9cnico possui um custo baseado no percentual do valor do im\u00f3vel e n\u00e3o \u00e9 menor que 1%. Veja o exemplo a seguir, retirado do site “Sala do Corretor”:<\/p>\n Im\u00f3veis de R$ 200.001,00 at\u00e9 R$ 250.000,00 = R$ 2.223,40<\/strong><\/p>\n \u00c9 v\u00e1lido ressaltar que uma imobili\u00e1ria tamb\u00e9m realiza laudos de avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, pois \u00e9 credenciada para tal atividade, relacionada ao segmento em que atua. Caso queira realmente colocar seu im\u00f3vel \u00e0 venda (ou at\u00e9 mesmo para loca\u00e7\u00e3o), a maioria das imobili\u00e1rias n\u00e3o cobra para fazer a avalia\u00e7\u00e3o, mesmo este sendo um trabalho t\u00e3o detalhado e de tanta responsabilidade. No caso do cliente optar por deixar o im\u00f3vel para vender, a imobili\u00e1ria consegue agregar o servi\u00e7o sem aumento de custos para o vendedor.<\/p>\n Engenheiros e arquitetos tamb\u00e9m podem definir valores para im\u00f3veis, ou elaborar pareceres t\u00e9cnicos. Entretanto, o mais indicado \u00e9 buscar um corretor de im\u00f3veis ou uma imobili\u00e1ria pois s\u00e3o capacitados para tal e vivenciam diariamente o mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\nOutros fatores que influenciam o valor do im\u00f3vel:<\/h3>\n
\n\u2022 Acabamento externo
\n\u2022 Orienta\u00e7\u00e3o solar: apartamentos com face para o sol da manh\u00e3 valem mais do que face sol vespertino; em fun\u00e7\u00e3o do calor acumulado dentro do im\u00f3vel.
\n\u2022 Proximidade com escolas, shoppings, entre outros.
\n\u2022 Facilidade de tr\u00e2nsito (se est\u00e1 pr\u00f3ximo de bairros centrais, se tem acesso r\u00e1pido sem congestionamento)
\n\u2022 Proximidade ao transporte p\u00fablico
\n\u2022 Regi\u00e3o segura
\n\u2022 Andar mais baixo ou mais alto: apesar do gosto pessoal variar muito, a regra que costuma ser aplicada \u00e9 que, quanto mais alto o andar, mais caro o m\u00b2.<\/p>\nE como eu fa\u00e7o essa avalia\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n
Conte com a ajuda de um corretor credenciado junto ao CRECI<\/h3>\n
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