Comprar um imóvel é, para muita gente, a decisão financeira mais importante. E justamente na fase final é que aparecem alguns custos como a escritura, e surgem dúvidas que podem gerar dor de cabeça lá na frente.
A escritura do imóvel é uma das etapas fundamentais para dar segurança jurídica à transferência de propriedade, junto ao Registro Geral de Imóveis (RGI).
Na prática, ela funciona como uma oficialização da compra e venda, obrigatória para todo imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, conforme artigo 108 do Código Civil.
A seguir, respondemos as perguntas mais comuns de forma objetiva, mas aprofundada, com alertas e detalhes que muita gente só descobre quando já está no cartório.
Por que um imóvel precisa ter escritura?
A escritura pública formaliza a compra e venda e reduz riscos de que um contrato, sozinho, não cobre bem (especialmente contra terceiros). Ela é o instrumento tradicional que “abre a porta” para a próxima etapa: o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem a escritura, o comprador fica exposto a diversos riscos, como:
- Dificuldade para comprovar a aquisição do imóvel
- Problemas em caso de disputa judicial
- Impedimentos para revender ou financiar o bem
Vale destacar que apenas a escritura não transfere a propriedade. Ela é o primeiro passo para o imóvel ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e, só então, passe oficialmente para o nome do novo dono.
Qual a diferença entre escritura, RGI e matrícula?
- Escritura: documento que formaliza a compra e venda no cartório de notas.
- Registro (RGI): ato que transfere oficialmente o imóvel para o nome do comprador.
- Matrícula: número com histórico completo do imóvel, onde constam todas as informações e registros.
Eles se complementam, mas não são iguais.
Como obter a escritura do seu imóvel?
1. Solicite a matrícula atualizada do imóvel
A matrícula funciona como o “RG do imóvel”. Nela constam informações essenciais: quem é o proprietário atual, histórico de compras e vendas, existência de dívidas, penhoras ou restrições.
2. [Checklist] Separe a documentação das partes
Comprador e vendedor precisam apresentar documentos pessoais e, em alguns casos, certidões específicas. A lista pode variar conforme o cartório e o tipo de negociação.
- Comprador
- Documento de identidade (RG ou CNH)
- Cadastro de Pessoa Física (CPF)
- Comprovante de residência atualizado
- Certidão de nascimento ou casamento
- Pacto antenupcial (se for casado em regime de separação total ou comunhão universal, quando exigido)
- Profissão e e-mail
- Vendedor
- Documento de identidade (RG ou CNH)
- Cadastro de Pessoa Física (CPF)
- Comprovante de residência atualizado
- Certidão de nascimento ou casamento (ou averbação, se for divorciado/separado)
- Pacto antenupcial (se for casado em regime de separação total ou comunhão universal, quando exigido)
- Profissão
- Certidões negativas de débitos federais (Receita Federal/PGFN)
- Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho
- Certidões negativas cíveis (ações, execuções, falências)
- Propriedade
- Matrícula atualizada
- Certidões negativas de ônus ou ações
- Certidão de cadastro no município
- Valor venal
- Certidão negativa de débitos municipais do imóvel
- Se estiver em condomínio: certificado de ausência de débitos em aberto
- Guia de recolhimento do ITBI
3. Elaboração da minuta da escritura
A minuta reúne todas as informações da negociação: valor do imóvel, forma de pagamento, dados das partes e descrição do bem. É fundamental conferir cada detalhe antes da assinatura.
4. Pagamento do ITBI e taxas
O ITBI é um imposto municipal obrigatório na transferência de imóveis. Sem o comprovante de pagamento, a escritura não é lavrada.
5. Assinatura da escritura
A assinatura pode ser feita presencialmente no cartório ou, em alguns casos, de forma digital, por meio do sistema de escrituras eletrônicas.
6. Registro da escritura
Após a escritura ser lavrada, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que a propriedade seja oficialmente transferida.
Quais são as taxas e valores para fazer a escritura?
Os custos da escritura de imóvel variam conforme o município e o valor do imóvel, mas normalmente envolvem:
- Registro de Imóveis: taxa para o cartório, com média de 1% do valor total do imóvel.
- Escritura pública: alíquota varia de 1% a 3% do valor do imóvel
- ITBI (Imposto de Transmissão): varia entre 2% e 3% na maioria das cidades.
- Certidões e documentos adicionais, quando necessários: valores variam.
Um ponto importante: esses custos geralmente não entram no financiamento imobiliário, então é essencial se planejar financeiramente antes de fechar negócio.
Quem paga a escritura do imóvel, comprador ou vendedor?
Via de regra, os custos da escritura e do registro ficam sob responsabilidade do comprador. No entanto, isso pode ser negociado entre as partes e deve estar claramente definido no contrato.
Tenho o contrato de compra e venda do imóvel, preciso da escritura?
O contrato particular de compra e venda, em regra, não substitui a escritura pública quando a lei exige escritura para validade do negócio (como regra para imóveis de maior valor, acima de 30 salários mínimos).
Já em financiamentos imobiliários, muitas operações usam o contrato com força de escritura pública, que é levado diretamente a registro, porque a legislação do financiamento permite.
A escritura pode ser feita no nome de duas pessoas?
Sim. A escritura pode ser feita no nome de duas ou mais pessoas, com divisão de percentuais definida no documento. Isso é comum em compras realizadas por casais, familiares ou sócios.
Já tenho a escritura do imóvel, preciso registrar?
Sim, e esse é um erro muito comum. Sem o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel não é oficialmente seu, mesmo que a escritura esteja assinada.
Dá para fazer a escritura do imóvel online?
Em muitos casos, sim. Hoje já existem escrituras digitais, realizadas por meio de videoconferência e assinatura eletrônica, com a mesma validade jurídica da presencial.
O proprietário anterior faleceu: como fazer?
Quando o proprietário já faleceu, o imóvel precisa passar por inventário antes de ser vendido. Somente após a partilha entre os herdeiros é possível fazer a escritura em nome do comprador.
Dá para registrar imóvel sem escritura?
Sim, em algumas situações! A regularização depende do histórico do imóvel e da documentação disponível e as principais modalidades são:
- Usucapião, inclusive pela via extrajudicial, quando há posse contínua, pacífica e sem disputa;
- Adjudicação compulsória quando o imóvel foi quitado, mas o vendedor não concedeu a escritura;
- Inventário e partilha nos casos em que o proprietário faleceu;
- Registro de contrato, em situações específicas em que o contrato é aceito como título hábil.
Cada caso exige análise individual, pois regularizar sem escritura é uma opção legal para imóveis com pendências específicas. Está em dúvida se vale a pena seguir com uma compra sem escritura? Então aproveite para entender melhor os riscos envolvidos.
Leia também nosso conteúdo → Os riscos de comprar um imóvel sem escritura e tome uma decisão mais segura.
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