Leilão de imóveis: o que você precisa saber para comprar com segurança

Descubra quais pontos prestar atenção na hora de comprar um imóvel desta forma.

Comprar imóveis em leilão é uma prática comum há alguns anos e tem crescido cada vez mais. Segundo a Caixa Econômica Federal, que regula esse tipo de evento e de transação financeira desde 2006, as compras em leilões de imóveis aumentaram 90% no Brasil. Essa alta tem ligação direta com o aumento de outro índice: o da falta de controle financeiro dos que não conseguiram pagar a prestação do financiamento imobiliário – perdendo o imóvel por consequência. Apesar da motivação do leilão ser um fato triste para quem perdeu o bem, a compra de imóveis em leilões representa uma ótima oportunidade de negócio.

Isso porque o preço de compra dos imóveis em eventos como este costuma ser bastante inferior ao praticado pelo mercado. No entanto, é necessário atenção e alguns cuidados importantes na hora de adquirir um imóvel dessa forma. No caso de um leilão judicial, por exemplo, é essencial fazer a compra com a consultoria de um advogado especializado para analisar o processo como um todo. Em um leilão extrajudicial por outro lado, já é ideal checar alguns pontos como a desocupação do imóvel, dívidas deixadas pelo antigo proprietário, entre outros.

É bom lembrar que existem apenas estes dois tipos de leilão: judicial e extrajudicial. O primeiro ocorre quando o bem é leiloado por decisão do juiz, com a finalidade de quitar uma dívida do proprietário do imóvel. O segundo, refere-se a quando uma instituição financeira leiloa um imóvel que tem parcelas do financiamento atrasadas.

Além dessas primeiras dicas citadas acima, existem outros pontos que exigem uma atenção crucial do interessado em comprar um imóvel – seja uma casa, um apartamento ou outro tipo – por meio de leilões. Confira alguns deles:

Leia com atenção o edital do leilão

O edital é uma ferramenta importantíssima para te ajudar na hora de fechar esse tipo de negociação. Isso porque ele apresenta todas as informações que você precisa saber sobre o imóvel, desde estado de conservação, até a comissão do leiloeiro – a empresa que organiza o leilão – ou as formas de pagamento. É bom saber também que, em basicamente qualquer edital de leilão de imóveis, consta que o valor mínimo do lance não poderá ser menor do que 60% do valor que o imóvel foi avaliado.

Por isso, preste atenção em detalhes como:
• Condições de venda
• Estado de conservação
• Forma de pagamento
• Impostos
• Modelo de contrato que será assinado pelas partes

Isso é diferencial na hora de assinar o contrato, pois caso você dê o lance vencedor e desista posteriormente, ficará automaticamente impedido de participar de leilões. Além disso, desistir da compra de um imóvel alegando que não possui o dinheiro para compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa. Lembrando que os leilões costumam ser filmados e as imagens podem ser usadas como prova.

Lembre-se dos outros valores além da compra

Como mencionamos acima, há também os valores dos impostos, por exemplo. Quem arremata o imóvel possui outras despesas como imposto de renda, a escritura, advogado e a comissão do leiloeiro, que costuma ser de 5% do valor que o imóvel for arrematado e deve ser paga à parte. Ou seja, se você pagou R$ 500.000,00 no lance, ainda terá que pagar mais R$ 25.000,00 para o leiloeiro.

Evite imóveis com dívidas

Há outro grande ponto que precisa ser analisado anteriormente ao leilão: contas atrasadas, como impostos e condomínio. Elas são bastante comuns principalmente se o imóvel foi a leilão por falta de pagamento. Lembre-se: é possível checar se o IPTU está em dia. Basta pedir uma certidão negativa de débitos à prefeitura. Já para o condomínio, é preciso perguntar ao síndico do prédio se o antigo dono deixou algum tipo de dívida. Em alguns leilões já é feita a previsão que uma parte do valor arrematado pagará essas contas. Por isso, é bom verificar essas dúvidas no edital e com seu advogado.

Contrate um advogado

Essa dica é tão importante que resolvemos explicá-la com um pouco mais de detalhes. Contratar um advogado – de preferência um que já trabalha com você em outros assuntos – é essencial para evitar dores de cabeça. Não dá para confiar plenamente em leilões, pois existem muitas questões judiciais que não ficam tão claras para leigos. Ele não vai ter que te acompanhar em cada um dos leilões, mas para finalizar o contrato é necessário que ele faça uma avaliação criteriosa.

Reformar o imóvel provavelmente será uma necessidade

Fique atento se o estado do imóvel é previamente citado no edital do leilão. Do contrário, você precisará encontrar uma forma de fazer essa verificação para saber se há a necessidade de uma reforma do imóvel, o que nem sempre é possível, em especial quando o imóvel ainda não está desocupado.

Uma opção para casas e apartamentos é conversar com os vizinhos ou até mesmo o síndico – no caso de condomínios – para saber sobre as condições do imóvel. Mesmo assim, não há garantias de que o imóvel estará conservado.

Sua compra no leilão pode ser anulada

Além do entrave da reforma, há também o problema com a anulação do arremate. Um leilão de imóveis também deve ter normas jurídicas e, caso não sejam cumpridas, o leilão pode ser anulado. Isso porque é necessário avisar o morador de que o imóvel será leiloado. Se ele não for avisado e o leilão acontecer, ele pode entrar com um pedido de anulação. Verifique bem a procedência do leilão com seu advogado antes de tomar qualquer decisão.

Pode demorar muito tempo

A questão de ocupação do imóvel leiloado é bastante intrincada. No caso de um imóvel ainda ocupado por outra família, pode levar meses ou até mesmo anos para que tudo seja devidamente regularizado e a pessoa que decidiu comprar o imóvel no leilão possa alugá-lo ou morar nele. Isso significa que quem está procurando um imóvel para morar de imediato não deve procurar em leilão.

São muitos pontos a serem avaliados antes de comprar um imóvel por leilão, mas se bem analisados podem te ajudar a poupar um grande valor na compra de um imóvel, em especial para quem já tem o valor à vista para investir. Se você achou complicado esse método de compra e prefere outras formas para conseguir sua casa própria, que tal verificar as possibilidades e diferenças de comprar um imóvel usado ou na planta?

Fontes:
• Istoe.com.br
• Exame.abril.com.br/seu-dinheiro