Tudo o que você precisa saber sobre usufruto

Entenda como funciona e por que é uma ótima opção para quem quer ou precisa doar um imóvel.

Em sua definição, o usufruto é um direito real de gozo ou desfruto de uma coisa alheia. No caso do setor imobiliário, de um imóvel alheio. O usufrutuário possui o bem mas esse bem não é dele, isto é, tem a sua posse, mas não a sua propriedade. Traduzindo: o usufrutuário pode morar na propriedade, mas não é mais o dono do imóvel em termos contratuais.

A doação com usufruto é um processo comum feito pelo proprietário do imóvel para garantir renda ou moradia a alguém, mas tendo a garantia que o beneficiado não poderá vender o bem ou expulsá-lo de lá. O usufrutuário detém, desde então, todos os direitos sobre o imóvel.

Dentro deste cenário é possível, por exemplo, predeterminar um período de usufruto para o beneficiado, processo autodenominado como reserva de usufruto. Ela pode ser feita em um período determinado e, quando este termina, a cláusula de usufruto automaticamente perde a validade, podendo ser renovada nos mesmos termos ou através de um novo contrato selado entre o usufrutuário e o proprietário.

Esse tipo de doação, no entanto, precisa ser feita com registro no cartório da cidade, seja por registro comum ou por testamento. Isso serve para evitar brigas de inventário entre irmãos, por exemplo. A ideia é simples: os pais doam todos os bens em vida (carros, imóveis, barco ou outras posses), e fazem a reserva de usufruto a eles próprios ou a um parente que não seja nenhum dos filhos. Essa doação é importante pois, em caso de venda ou aluguel, é necessário o aval do usufrutuário. E no caso de um aluguel, a mensalidade do contrato vai para o usufrutuário e mesmo que ele faleça, o contrato continua válido, mudando apenas quem recebe o valor do aluguel. Neste caso o chamado nu-proprietário – proprietário do bem ou direito, com o direito de uso e gozo.

É bom lembrar que a reserva de usufruto é de caráter personalista, o que significa que em caso de morte do usufrutuário, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo fazer o que quiser com o imóvel em questão. Os herdeiros do doador, ou seja, do usufrutuário, não têm direito algum sobre o bem.

A não ser em casos em que o proprietário – o pai por exemplo – doou 50% dos direitos do imóvel dos herdeiros. Neste caso, quando o proprietário morrer, os filhos legítimos podem contestar na Justiça a posse e propriedade de parte do imóvel, pois os pais só podem doar 50% dos seus bens a quem quiserem. Nesse caso, o herdeiro pode requerer sua metade de direito.

Quanto custa doar um imóvel

Normalmente, na doação há total isenção de imposto de renda. No entanto, há uma taxação em cima do imóvel doado: o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), um imposto que costuma variar de estado para estado, girando em torno de 4% sobre o valor do bem. Isso significa que quanto maior o valor da propriedade, mais alto o imposto.

É preciso lembrar também do registro no cartório e das despesas referentes ao registro. Eles fazem parte dos custos envolvidos no processo de doação.

E o termo usufruto, como surgiu?

A abordagem clássica do conceito tem origem no Direito Romano, que definiu o usufruto como “o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e de perceber-lhe os frutos, ressalvada sua substância.” (“usus fructus ius rebus utendi fruendi, salva rerum substantia”, no termo original em latim).

Tipos de usufruto

Existem outros tipos de usufruto definidos pela lei e presentes no Código Civil Brasileiro como especificações e medidas para proteger a legalidade do usufruto. Eles são os seguintes:

• Usufruto legal
Segundo Mauro Antônio Rocha, advogado pela Faculdade de Direito da USP, o usufruto legal é aquele que decorre de determinação legal, independentemente da vontade das partes. O art. 1689 do Código Civil, por exemplo, dispõe que o pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar, são usufrutuários legais dos bens dos filhos.

• Usufruto indígena
Na Constituição de 1988, os índios foram reconhecidos como legítimos donos das terras que ocupam até hoje, o que garantiu o usufruto exclusivo – também chamado de usufruto indígena – das riquezas do solo, dos rios e dos lagos nelas existentes.

• Usufruto judicial
Esse tipo de usufruto é feito por meio de contrato, testamento ou legado e depende de um ato judicial para que tenha validade.

• Usufruto por usucapião
Esse tipo de usufruto é adquirido por lapso prescricional. O exemplo é este: O nu-proprietário, na condição de dono do imóvel, concede a um outro indivíduo o usufruto vitalício sobre imóvel da sua propriedade. Não foi lavrada escritura pública de instituição do usufruto ou, mesmo tendo sido feita, não foi levada para registro no Cartório de Imóveis.

Com isso, passaram-se 20 anos, o proprietário quer vender, alugar ou doar a propriedade a um terceiro indivíduo, que não deseja a permanência daquele outro, assinalando a este o prazo de 30 dias para devolução do imóvel.

Mesmo sem o registro formal, o indivíduo que já mora há 20 anos no imóvel pode dar entrada em uma ação de usucapião para adquirir o usufruto vitalício que o proprietário havia dado a essa pessoa, mas sem registro oficial à época.

• Usufruto por sub-rogação real
Neste caso, o bem sobre o qual incide o usufruto é substituído por outro bem. Funciona assim: o usufruto de um crédito pode ser convertido em usufruto de coisa (bem imóvel ou móvel) quando o devedor pagar o usufrutuário o crédito com a coisa.

Além disso, há também a possibilidade de cancelamento do contrato de doação com usufruto da seguinte forma: se por um acaso o usufrutuário do imóvel está arruinando a propriedade, é possível cancelar o usufruto. Isso porque como ele não está cuidando da manutenção do imóvel, podendo assim provocar sua deterioração, o fato é visto como uma situação agravante, o que é passível de ação judicial para a extinção do usufruto.

Lembrando que em quaisquer casos, o usufruto é sobre o imóvel. Para que móveis e objetos que estão dentro de uma propriedade sejam considerados parte do usufruto, é preciso que o documento de registro do usufruto contenha, também, a relação dos móveis e objetos que estão na casa e que fazem parte do usufruto.

Fontes:
• Politica.estadao.com.br/blogs
• Resimob.com.br