Usucapião: um termo do mercado imobiliário para você conhecer

Conheça tudo sobre esse processo importante do direito imobiliário.

O usucapião é um termo bem conhecido dentro do setor imobiliário e tem uma importância gigantesca para o direito imobiliário, pois ele trata do direito que um indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel, com base na utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. Ou seja: é a aquisição pelo uso de um bem. Em especial, no caso de um imóvel, é importante frisar este ponto: qualquer bem que não seja público pode ser adquirido através do usucapião.

Na legislação brasileira está previsto o tempo exato estipulado para este processo, que é entre cinco a quinze anos de uso do bem. É frequente um grande número de dúvidas com relação aos detalhes imobiliários e técnicos do usucapião. Quando ele é aplicável ou não? O que impede alguém de alegar usucapião? O que é necessário já ter acontecido para que esse processo possa ocorrer? Entre outras.

No Censo de 2010, organizado pelo Ministério das Cidades, constava que existiam aproximadamente 18 milhões de domicílios urbanos ocupados de forma irregular no Brasil. No caso, a maior parte dos imóveis residenciais que se encontravam nesse tipo de situação estavam situados nas regiões Nordeste e Sudeste com aproximadamente 32,5%. Mas é uma situação comum em diversas outras áreas do país.

Existem basicamente três espécies de Usucapião de bens imóveis: extraordinário, ordinário e especial, no caso deste último possuindo dois formatos, rural ou urbano. E cada um possui problemas, detalhes e outras características específicas.

Usucapião extraordinário

No caso do primeiro, o extraordinário, que está previsto no Código Civil, define no Art. 1.238 o seguinte ponto: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.” Porém, existe também o ponto sobre o prazo estabelecido neste artigo que pode ser reduzido a dez anos se a pessoa que habitou o imóvel estabeleceu algum tipo de obra ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião ordinário

Já o tipo ordinário do usucapião parte do princípio do imóvel ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, com cancelamento posterior, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos no imóvel, nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do Código Civil. Há também os requisitos de posse contínua pelo prazo de dez anos, com o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel ter sido adquirido da forma citada acima.

Usucapião especial

Por último, o usucapião especial refere-se a um direito pró-habitação, empregado como medida de distribuição de terra e moradia. O usucapião rural preza pela regra de que a posse deverá ser de uma área rural de até cinquenta hectares – por cinco anos ininterruptos – sem nenhuma oposição e sem que o novo dono do imóvel possua outro imóvel urbano ou rural. A lei ainda define que o dono deve residir no local e ter tornado a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família. Para o usucapião urbano, as mesmas regras são empregadas, com a condição de que sejam imóveis em áreas urbanas com tamanho de até cinquenta metros quadrados. Os dois formatos estão previstos nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil, respectivamente.

Como o usucapião acontece na prática?

Se uma pessoa está morando já há algum tempo em determinado imóvel e pretende garantir a posse dele por meio do usucapião, é necessário entrar em um processo judicial, com o auxílio de um advogado. Caso não seja possível contratar este profissional, também existe a possibilidade de procurar a Defensoria Pública, ou Escritório-escola de alguma Faculdade de Direito, para garantir a consultoria de um advogado.

É preciso também ir ao Cartório de Imóveis e pedir a certidão de propriedade do terreno em questão. Para isso, basta informar o endereço completo do terreno. Por um preço aceitável e não muito caro, com esse documento você vai conseguir descobrir quem é o verdadeiro dono do imóvel. A partir daí, você também descobrirá se o terreno tem matrícula. Se a resposta for sim, você terá que entrar com pedido de usucapião judicial e, enquanto o processo correr na justiça, ninguém poderá tirar você do imóvel. E depois, quando o resultado for favorável com a sentença do juiz que vai reconhecer a propriedade como sendo do novo morador que fez o pedido do usucapião, acontece a transferência da matrícula para o novo proprietário do imóvel.

É importante lembrar que nem todos os pedidos de usucapião são aceitos pelo juiz. Mesmo respeitando todas as regras citadas acima, existem casos que impedem a concessão da propriedade como, por exemplo, os imóveis pertencentes à áreas da Marinha Brasileira ou de unidades de conservação. Existem outros casos de impedimento que são analisados criteriosamente pelo juiz e definidos depois.

Algumas causas também podem ser impeditivas ou suspensivas. Ainda que a posse preencha todos os requisitos necessários para a formulação de uma ação de usucapião, os pontos abaixo conseguem invalidar o processo:

• entre cônjuges, na constância do matrimônio;
• entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
• entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
• contra incapazes, tais como menores de dezesseis anos, enfermos ou portadores de deficiência mental;
• contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados ou Município;
• contra os que estiverem a serviço das Forças Armadas, em tempo de guerra;
• quando o prazo ainda não foi atingido;
• quando o possuidor ocupa o imóvel tendo conhecimento de que não é o proprietário – como ocorre com caseiros, locadores, entre outros.

Fontes:
• Epdonline.com.br/noticias
• Saibaseusdireitos.org
• Franzoni.adv.br
• Melhortaxa.com.br/entenda-o-credito