CEF limita em até 50% o financiamento de imóveis usados

Entenda o que isso significa na prática.

Começou a valer, já no fim de setembro, a nova regra da Caixa Econômica Federal que reduziu o limite de financiamento da compra de imóveis usados para até 50% do valor. Atualmente, a Caixa emprestava até 60 a 70% do montante ao interessado, dependendo da operação negociada. No entanto, essa mudança não representa surpresa, já que o setor imobiliário passou por uma restrição de crédito recentemente em agosto de 2017, mostrando um aperto das condições de crédito.

Mesmo assim, é preciso focar em uma análise mais aprofundada do cenário imobiliário brasileiro. Ricardo Amorim, um dos grandes especialistas financeiros do país, fez essa análise e mostrou que, na realidade, é novamente a hora de investir em imóveis no Brasil. Isso porque, nos últimos anos, o mercado imobiliário enfrentou a tempestade perfeita, como ele mesmo define. Taxas de juros subindo significativamente, oferta de crédito imobiliário caindo aos menores níveis em muitos anos e várias organizações, antes líderes do setor, passaram por dificuldades financeiras e algumas até judiciais.

Com esse cenário, os preços de imóveis residenciais, por exemplo, pararam de subir, tendo se estabilizado em 2016. Ele afirma: “tivemos uma contração cíclica do mercado imobiliário causada pela recessão. Assim como aconteceu após as recessões de 2003 e 2009, esta contração deve ser seguida por um reaquecimento do mercado imobiliário à medida que a confiança e a economia se recuperarem e a oferta de crédito voltar a se expandir, começando pela recuperação de preços, seguida, em um segundo momento, pela recuperação do volume de vendas e, em um terceiro, de novos lançamentos.”

Falando de forma mais prática: o momento para investir em imóveis é agora, mesmo com a redução considerável da Caixa no limite de financiamento de imóveis usados. Isso porque a boa oportunidade imobiliária está justamente em se posicionar antes que estas tendências se concretizem e sejam claras para todos. Ricardo afirma claramente que “já há vários sinais nessa direção, mas a maioria das pessoas ainda não se deu conta disso.”

Por que a Caixa está reduzindo os limites de financiamento?

Apesar desse cenário positivo para quem deseja investir no setor imobiliário, os ajustes dos limites chegam como parte de uma estratégia maior, gerenciada pela Caixa para otimizar a alocação de capital disponível. Traduzindo: mesmo com a recessão econômica enfrentada pelos brasileiros, em especial nos últimos 2 anos, a oferta de crédito para adquirir um imóvel próprio continuou em forte expansão. O valor disponibilizado para novas operações aumentou 24% no trimestre encerrado em julho se comparado ao trimestre anterior. Entre maio e julho, foram concedidos cerca de R$ 2,4 bilhões para financiamentos em todo o mercado.

A diferença é que, agora, a instituição bancária está dando preferência para o financiamento de imóveis novos ao invés de imóveis usados. Essas medidas reforçam uma gradual diminuição de atividade de concessão de crédito do banco, que responde por cerca de 70% do financiamento imobiliário no país. No mês passado, por exemplo, a Caixa já havia reduzido volume financiável das principais linhas de crédito.

Além dessa nova redução de limite para financiamento de imóveis usados, o banco ainda deve anunciar em breve a suspensão temporária dos financiamentos com interveniente quitante, ou seja, quando um cliente procura a instituição para financiar a compra de um imóvel que ainda está alienado em outra operação de financiamento. Nesse tipo de negociação, o banco quita a dívida com a instituição anterior e cria um novo crédito para esse novo comprador.

Qual a opção para financiar imóveis agora?

Em teoria, com esse novo limite de financiamento, o interessado em iniciar um financiamento para compra de um imóvel usado agora tem apenas duas opções: ou paga 50% à vista ou busca outro banco com taxas mais adequadas ao seu orçamento para iniciar o sonho da casa própria.

No caso dessa segunda opção, ao pesquisar o custo do financiamento para compra do imóvel usado em diversas instituições financeiras, o consumidor pode economizar até R$119.000,00, segundo um levantamento da associação de consumidores Proteste.

Foram realizadas duas simulações para um perfil de comprador de 35 anos e um prazo de financiamento de 30 anos. Na primeira, o tomador tem uma renda familiar mensal de R$10.000,00 reais e quer comprar uma unidade de R$ 400.000,00 e, na segunda simulação, a renda familiar mensal é de R$4.500,00 e a unidade custa R$ 150.000,00. Na simulação, a Proteste utilizou o dado de Custo Efetivo Total (CET) que é a taxa que mostra não só os juros, como todos os encargos incluídos no financiamento do imóvel, e é a melhor forma de comparar as taxas oferecidas pelos bancos.

1ª Simulação

Renda familiar mensal de 10 mil reais para a compra de um imóvel de R$ 400 mil e financiamento de 80% do valor da unidade.

2ª Simulação

Renda familiar mensal de 4,5 mil reais para compra de um imóvel de 150 mil reais e financiamento de 80% do valor da unidade.

Fazer um financiamento fora da Caixa é uma opção possível para quem vai realizar esse tipo de compra. No entanto, a opção de pagamento à vista de uma parte ainda é uma das melhores formas para quem quer realizar o sonho da casa própria. Já mostramos em outro de nossos artigos, que alugar um imóvel para morar e economizar uma parte do dinheiro é uma boa opção para comprar seu imóvel. Isso porque o financiamento normalmente custa 1%, enquanto o aluguel custa 0,5%. Mas nem sempre as pessoas têm essa disciplina para guardar o dinheiro.

E se analisarmos na prática, até que a diferença no curto prazo não é tão grande quando comparamos a CEF com os outros bancos. Logo, pode ser uma boa saída também. Quem precisa financiar, normalmente é porque não possui o valor total para pagamento à vista. Por isso, acaba se preocupando muito mais se a parcela cabe no orçamento mensal do que se depois de 30 anos pagou um valor maior ou menor. Voltamos a dizer, no curto prazo. O mais assertivo seria fazer a conta levando em consideração o valor total. Mas isso, muitas vezes, inviabiliza a concretização do sonho do imóvel próprio.

Fontes:
• Blog.guairaimoveis.com.br
• Em.com.br
• Ricamconsultoria.com.br/news
• Exame.abril.com.br
• Agenciabrasil.ebc.com.br