Como avaliar um imóvel para venda?

Entenda se o preço é realmente justo e como ele é definido também com base no mercado.

Quem é dono de imóvel precisa sempre estar atento ao mercado imobiliário para saber quanto realmente o seu imóvel vale, qual o potencial de venda dele e consequentemente qual o tamanho do patrimônio que possui.

O dono de imóvel que já convive com essa realidade há muito tempo sabe que o mercado imobiliário possui diversas variáveis que interferem no valor final de um imóvel. Investimentos públicos em infraestrutura no bairro, crescimento de novos negócios no entorno da residência, movimento comercial do bairro, entre outras.

É preciso estar atento a esses fatores de valorização e desvalorização para saber quando é o melhor momento para vender ou para comprar um imóvel, enfim, investir em um negócio favorável para você. Um bom exemplo disso é o caso de casas ou apartamentos que ficam localizados em um bairro onde um novo shopping está sendo construído. A tendência neste caso é que ele seja valorizado. Mas, se na frente do seu imóvel será construído um viaduto, por exemplo, a desvalorização é quase certa.

O proprietário precisa estar ciente de que a cidade é bastante dinâmica. Construções se valorizam e se desvalorizam em poucos anos devido à novas avenidas, novos empreendimentos e alterações no Plano Diretor, que ajudam a criar grandes mudanças – para mais ou para menos – no valor do imóvel.

Quais são os principais critérios que influenciam no valor de um imóvel?

Localização: toda cidade tem bairros mais procurados, onde o preço do metro quadrado vale mais, ou os mais populares e tranquilos, onde o preço é menor e existe conforto. Aliás, a tranquilidade também é um fator que pode alterar o valor do imóvel, até mesmo dentro do mesmo bairro. Afinal, existem ruas mais barulhentas e movimentadas do que outras dentro do bairro.

Outro ponto importante dentro da localização é o fato de estar próximo de centros comerciais, o que aumenta o valor de uma propriedade.

Como saber o que será construído perto do imóvel que você quer avaliar?

Para descobrir essa informação é importante você saber que é possível visitar a Prefeitura Municipal da sua cidade e pedir para verificar o Plano Diretor do seu município, que deve estar disponível e aberto a qualquer pessoa.

Nele, você encontra todas as diretrizes construtivas e projetos já aprovados de construção, mesmo que ainda não estejam em andamento. Dentro do Plano Diretor também existe a divisão de áreas. Dentro de cada área do Plano são apresentados os tipos de construção que podem ser levantados na área, como por exemplo, bares, comércio, shopping, prédios com alturas definidas por normas pré-aprovadas. Até mesmo se a Prefeitura tem planos de novas ruas para o bairro ou outras questões. Lembrando, você pode pedir para verificar o Plano Diretor de forma gratuita.

Outro item que apresentará diferença de valores entre bairros é o valor venal, descrito no carnê de IPTU. O valor venal é uma estimativa que o Poder Público realiza sobre o preço de determinados bens. A finalidade principal é servir de base para o cálculo de certos impostos e — em alguns casos — emolumentos judiciais ou administrativos. Ou seja, é o valor mínimo que você consegue lavrar a escritura de um imóvel. Também existe uma relação não formal conhecida entre os corretores, de que o valor venal é X% do valor real do imóvel. Esse X varia de cidade para cidade.

O tamanho de uma casa ou apartamento influencia totalmente no valor venal do imóvel, sendo um fator essencial para a valorização ou desvalorização deste. Uma forma de fazer a avaliação é através da seguinte fórmula:

Valor do m² de construção + Valor do terreno

No caso dos imóveis mais antigos, o preço pode diminuir, já que esse tipo de construção pode ter a fiação elétrica ou encanamento comprometidos. Mas pode aumentar se foi totalmente reformado, pois os imóveis antigos geralmente têm cômodos maiores e janelas mais amplas nas partes sociais. O fato do imóvel ser novo e nunca ter sido ocupado também o valoriza. Imóveis na planta ou que já foram ocupados perdem valor.

A planta mal feita de um imóvel também é um fator de desvalorização. Isso porque todo mundo que está interessado em comprar um novo lar procura o melhor aproveitamento do espaço, com vagas na garagem, por exemplo.

Isso vale para os detalhes também: armários embutidos com portas de correr, acabamentos bem feitos, ar-condicionado já instalado, itens de automação, entre outros. Tudo isso ajuda a aumentar o valor do imóvel. Para condomínios – de casas ou de apartamentos – o valor também será maior devido ao fato das vantagens do condomínio, tais como academia, piscina, quadra de esporte, salão de festa, área verde, entre outros detalhes. Até o elevador do prédio é um item de valorização.

Outros fatores que influenciam o valor do imóvel:

• Padrão construtivo
• Acabamento externo
• Orientação solar: apartamentos com face para o sol da manhã valem mais do que face sol vespertino; em função do calor acumulado dentro do imóvel.
• Proximidade com escolas, shoppings, entre outros.
• Facilidade de trânsito (se está próximo de bairros centrais, se tem acesso rápido sem congestionamento)
• Proximidade ao transporte público
• Região segura
• Andar mais baixo ou mais alto: apesar do gosto pessoal variar muito, a regra que costuma ser aplicada é que, quanto mais alto o andar, mais caro o m².

E como eu faço essa avaliação?

Um das formas mais comuns de avaliar seu imóvel é fazer a comparação com outros da mesma área. Compare-o com imóveis similares (planta mais ou menos parecida) e em uma localidade próxima.

Faça uma pesquisa extensa, colete bastante informação sobre o mercado imobiliário e esteja atento a todos os detalhes. A Internet, hoje, é uma ferramenta que ajuda bastante nesse tipo de pesquisa. Descubra os valores médios praticados na sua região que, mesmo com algumas variações, apresentam uma média de preço por metro quadrado dos imóveis de cada área.

Depois de fazer a média do mercado, tire 15%, que é o desconto médio praticado na negociação à vista, segundo o índice de pesquisa FipeZap. E para avaliar, falamos sempre em valor à vista.

Imagine o seguinte cenário: você quer comprar uma casa em um bairro onde o preço por metro quadrado desse tipo de imóvel gira em torno de R$ 12 mil. Isso significa que uma casa com 200 m² deve ter o valor próximo a R$ 2.400.000,00 (R$ 12.000/m² x 200m²). Logicamente, a conta nunca será exata, devido aos fatores de variação de preço. Mas com essa pesquisa é possível ter uma ideia aproximada do valor.

Conte com a ajuda de um corretor credenciado junto ao CRECI

Todo corretor de imóveis pode opinar sobre o valor de uma propriedade, no entanto, para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ser certificado como avaliador imobiliário. O profissional precisa ter cursos do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), como um curso de gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária.

O parecer técnico é importante para evitar que o proprietário se precipite e negocie de forma apressada o imóvel. Ele passa a conhecer o preço real de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor. Todavia, vale lembrar que o parecer técnico possui um custo baseado no percentual do valor do imóvel e não é menor que 1%. Veja o exemplo a seguir, retirado do site “Sala do Corretor”:

Imóveis de R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00 = R$ 2.223,40

É válido ressaltar que uma imobiliária também realiza laudos de avaliação de imóveis, pois é credenciada para tal atividade, relacionada ao segmento em que atua. Caso queira realmente colocar seu imóvel à venda (ou até mesmo para locação), a maioria das imobiliárias não cobra para fazer a avaliação, mesmo este sendo um trabalho tão detalhado e de tanta responsabilidade. No caso do cliente optar por deixar o imóvel para vender, a imobiliária consegue agregar o serviço sem aumento de custos para o vendedor.

Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou elaborar pareceres técnicos. Entretanto, o mais indicado é buscar um corretor de imóveis ou uma imobiliária pois são capacitados para tal e vivenciam diariamente o mercado imobiliário.

Fontes:
• Exame.abril.com.br
• Vivareal.com.br/blog
• Salomaomendes.orm.com.br
• Silvanacarvalho.com.br/blog
• Saladocorretor.com/corretagem