Direitos e deveres do locador e locatário

Ambos têm obrigações a cumprir e é bom estar por dentro para evitar problemas.

Muitas vezes, quando você decide alugar uma casa ou apartamento, não sabe ao certo quais são os deveres básicos a serem cumpridos, muito menos seus direitos, bem como os deveres e direitos do proprietário do imóvel que vai ser alugado.

Existe uma série de regras que são delimitadas pela lei do inquilinato e devem ser seguidas, mesmo no caso de contratos informais entre o inquilino e o dono do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei garantem o conforto e a segurança de ambas as partes, evitando possíveis dores de cabeça no futuro.

Por dentro da lei

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais, e tanto locadores quanto inquilinos devem saber seu conteúdo antes de fechar um negócio. Além disso, é importante ressaltar que essa legislação estabelece o papel de cada uma das partes na venda ou no aluguel de um imóvel. No caso, a Lei 8.245/91 esclarece, dentre outros pontos, os direitos e deveres do locador e do locatário. Nos artigos 22 e 23, eles delimitam essas condições de forma mais objetiva. Abaixo, apresentamos os dois artigos com uma linguagem menos jurídica e um pouco mais direta.

De acordo com o Art. 22, o proprietário tem, por obrigação, que entregar o imóvel ao locatário em estado adequado para ser alugado, além de garantir que, durante o tempo da locação, o uso do imóvel locado seja pacífico e harmonioso. Para isso, é preciso que ele mantenha, durante esse período, a estrutura do imóvel em estado adequado e responda pelos vícios ou defeitos anteriores à locação que não foram incluídos na vistoria e no contrato acordado entre as partes.

O proprietário precisa fornecer ao inquilino, caso este solicite, uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega, com eventuais defeitos existentes bem apontados, bem como um recibo discriminado dos valores pagos por ele. Também precisa pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, inclusive de verificação de idoneidade do possível locatário e de seu fiador, impostos e taxas, e ainda o seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, com exceção a acordos previamente descritos no contrato para não pagamento.

Outro comprovante que o locador precisa fornecer ao locatário, quando este solicitar, são os relativos às parcelas que estejam sendo exigidas, pagar as despesas extraordinárias de condomínio, ou seja, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como:

• Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
• Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
• Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• Constituição de fundo de reserva.

Ainda assim, é possível que o proprietário entre em acordo com o locatário para efetuar o pagamento de uma despesa do tipo, através do abatimento de uma parte do valor do aluguel, que será destinada ao pagamento da obra em questão. A instalação de uma câmera de segurança é um bom exemplo deste tipo de acordo. Essa obra é interessante para ambas partes, já que valoriza o imóvel do proprietário e dá mais segurança para o locatário, ou seja, é possível que o locador peça o abatimento de uma parte do aluguel para quitar este tipo de despesa extraordinária.

Já o locatário, com base no art. 23, tem por obrigação pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso não consiga efetuar o pagamento no prazo, ele terá até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

O inquilino poderá servir-se do imóvel para o uso estipulado em contrato, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. Neste caso, é importante ressaltar que o inquilino não pode alugar uma sala ou parte do imóvel para outra pessoa e cobrar por isso, seja por contrato ou acordo conversado. Isso configura “sublocação” do imóvel, o que é proibido. Caso isso ocorra, o inquilino pode ser multado e até despejado.

Ao fim da locação, ele deve entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, com exceção das deteriorações decorrentes do seu uso normal, ou seja, deteriorações que não sejam causadas por alguma pessoa. Também deve informar imediatamente o locador sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja de obrigação do proprietário, bem como eventuais problemas causados por terceiros que não residam no imóvel. Se isso ocorrer, o inquilino deverá realizar a imediata reparação dos danos provocados, além de não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Outras obrigações do locatário, incluem:

• Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida ao locatário;
• Pagar corretamente as despesas de consumo de água, luz e gás;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por algum outro responsável enviado por ele, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros em caso de venda;
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• Pagar o prêmio do seguro de fiança.

Por último, o inquilino precisa estar atento em relação à necessidade de pagar as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, despesas da respectiva administração como salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água, gás e luz das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, exceto se forem referentes a um período anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, exceto se referentes a um período anterior ao início da locação.

O pagamento dessas despesas por parte do locatário se torna uma obrigação desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. No caso de edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

O Art. 27. também é bastante importante para o inquilino pois, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, o locatário tem preferência por adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. No entanto, se o locatário não manifestar seu interesse no imóvel no prazo de trinta dias corridos, esse direito de preferência não mais valerá.

Na prática, a ideia e simples.

Se tanto o inquilino quanto o proprietário souberem todos os seus direitos e deveres, e respeitarem essas obrigações, a locação do imóvel será tranquila, segura e simples, inclusive para a imobiliária, que cuidará dos processos com muito mais eficiência e produtividade.