Morar sozinho(a) é sinônimo de independência para muita gente, não é? E depois de tomar coragem e avaliar alguns aspectos do aluguel antes de assinar o contrato, também é necessário entender como funcionam as garantias de aluguel, afinal, é uma medida que vai validar a locação do imóvel.
Primeiramente, as garantias de aluguel estão previstas na Lei do Inquilinato para que o locador esteja protegido e seguro na locação do seu imóvel.
A Lei do Inquilinato oferece algumas modalidades de garantia, como caução, fiança, seguro de fiança locatícia e outras modalidades também foram surgindo, como o título de capitalização e a empresa CredPago. Além disso, a lei proíbe, sob pena de nulidade, que mais de uma modalidade esteja no mesmo contrato de locação.
Continue a leitura e confira os variados tipos de Garantias de Aluguel previstos no mercado imobiliário.
CAUÇÃO
Um acordo entre proprietário e inquilino é uma das garantias de aluguel mais utilizadas no Brasil. Ambos combinam que uma quantia será depositada para assegurar o pagamento das mensalidades, evitando a inadimplência.
No geral, a caução equivale a uma quantia de até três aluguéis, depositado em uma conta poupança. Assim, se no fim do contrato não houver nenhuma pendência, o inquilino pode retirar esse dinheiro do banco, com seus devidos juros e correções.
A Lei do Inquilinato, aliás, descreve que a caução pode ser em bens móveis e imóveis, sendo que:
“§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens delas decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.”
FIADOR
Certamente, entre as garantias locatícias, o fiador é a mais utilizada. Para resumir, o fiador é a 2ª pessoa responsável pelo pagamento das mensalidades.
Então, se o inquilino não pagar o aluguel, o fiador entra em cena para pagar os débitos e encargos do contrato.
E o que é preciso para ser um fiador?
- Ter uma renda
- Ter uma propriedade já quitada
- Não ter restrições em seu nome
- Entender os riscos financeiros e judiciais da modalidade
- IPTU do ano vigente onde demonstra o valor venal do imóvel
- Matrícula atualizada do imóvel dado em garantia (original ou via Arisp)
Assim como o inquilino precisa apresentar documentos, o fiador deve preencher um cadastro com os seguintes itens:
- comprovante de residência;
- cópia do RG e CPF do fiador;
- certidão atualizada de estado civil;
- cópia atualizada do registro de imóvel;
- cópia do RG e CPF do cônjuge, se houver;
- comprovante de renda na forma de holerite ou Imposto de Renda do fiador e seu cônjuge. Assim como no caso do locatário, a receita mínima deve ser equivalente a três vezes o valor do aluguel.
SEGURO FIANÇA
Entre as garantias de aluguel, o serviço do Seguro Fiança é a 2ª mais aderida nos contratos locatícios no Brasil, atrás apenas do fiador.
Essa modalidade deve ser contratada pelo locatário, através de uma seguradora que vai emitir o seguro e cumprir a garantia.
Sendo assim, se o inquilino estiver inadimplente, é a empresa seguradora quem vai fazer o pagamento, se comprometendo a resolver possíveis avisos de despejo, por exemplo.
O seguro fiança chega a ser 15% do preço mensal do aluguel, sendo considerada uma modalidade acessível e que permite ao inquilino parcelar o restante da dívida.
No entanto, ao fim do contrato não há devolução do dinheiro. Além disso, o proprietário pode pedir que outras despesas sejam incluídas na apólice do seguro fiança, como a taxa de condomínio e o IPTU.
CARTA FIANÇA
Opção muito oferecida por empresas do mercado imobiliário, a Carta Fiança torna as instituições financeiras o fiador do imóvel, caso não haja uma pessoa física para essa missão.
A Carta Fiança é uma forma de proteção contra a inadimplência do locatário ou dos danos sofridos pelo imóvel.
No entanto, essa modalidade possui um limite máximo para indenização e deixa o proprietário do imóvel à mercê de prejuízos se o valor do débito for maior do que o total pré-estabelecido pelo banco.
CREDPAGO
O CredPago é uma tecnologia de facilitação da jornada de locação. Sua modalidade de garantia de aluguel é a Fiança Locatícia, que pode ser utilizada na locação de imóveis residenciais, comerciais e estudantis sem burocracia e com análise rápida.
Geralmente, os documentos requisitados para a garantia CredPago são:
- RG ou carteira de motorista
- Fatura do cartão de crédito na íntegra
- RG ou carteira de motorista de todos os moradores
- Foto da parte frontal do cartão de crédito (caso o vencimento esteja expresso no verso, apenas informar o vencimento).
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO
Nesta modalidade, o inquilino compra um título de capitalização e o usa como pagamento em caso de inadimplência. Assim como na versão tradicional de títulos, o inquilino o vincula ao contrato de locação.
O valor pode variar de seis a 10 vezes o preço do aluguel, sendo que não há custo adicional para o inquilino.
No fim do contrato, se os pagamentos estiverem em dia, o locatário pode resgatar o título com as devidas correções. Agora, se houver débitos em aberto, o dinheiro pode ser sacado pelo dono do imóvel.
De uma maneira prática, a contratação do título de capitalização é feita sem burocracia e com acompanhamento de um corretor de seguros.
Porém, a modalidade de título de capitalização tem um custo alto e, no geral, os donos de imóveis exigem um valor alto de aplicação do título, chegando a seis meses das mensalidades do aluguel.
As Garantias de Aluguel na Lei do Inquilinato
Recentemente, o Governo Federal anunciou que está estudando uma permissão para que investidores do programa Tesouro Direto possam usar títulos públicos em operações de locação de imóveis e como garantias em financiamentos bancários.
Enquanto isso não se concretiza, a Lei do Inquilinato é o que rege as Garantias de Aluguel. Confira o que mais a Lei afirma:
“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei n.º 12.112, de 2009)
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador, ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador.
O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”
Redação: 13 de agosto de 2020 | Atualização: 11 de maio de 2023
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