Consórcio Imobiliário X Financiamento Imobiliário

Conheça as vantagens e desvantagens de cada um e descubra o modelo ideal para você.

Na hora de comprar um imóvel residencial, muitas pessoas se encontram na situação de ter que partir para um financiamento ou consórcio, já que não possuem recursos financeiros suficientes para comprá-lo à vista. Nenhum problema com essa situação, afinal esses dois tipos de negócios também são válidos desde que feitos com segurança, confiança e bastante análise para evitar situações desconfortáveis.

E para você escolher a melhor opção de compra, separamos aqui os conceitos dos dois formatos, as vantagens e desvantagens de cada um e o porquê de cada formato servir para um tipo de público diferente. Aproveite!

Consórcio Imobiliário: como funciona?

O consórcio de imóveis funciona da seguinte forma: um grupo de pessoas se junta para financiar um imóvel e cada uma delas paga parcelas mensais fixas para uma instituição responsável por fazer a gestão do dinheiro – a administradora do consórcio. Assim que o consórcio alcança um valor predeterminado no contrato – por exemplo R$ 150 mil –, um dos participantes é sorteado e pode comprar a casa.

Esse tipo de investimento costuma durar cerca de 10 a 15 anos, ou seja, é possível que você seja sorteado no começo ou que você tenha que esperar anos para receber o prêmio. Essa, na verdade, é uma ótima opção para quem não está com pressa. E é bem simples participar de um consórcio imobiliário. Basta procurar uma administradora – que faz a cobrança de todos os participantes todos os meses por meio de um boleto – e fechar o contrato de consórcio com ela. Neste contrato, você terá todos os detalhes e informações necessárias sobre o investimento. Uma das grandes vantagens do consórcio sobre o financiamento imobiliário é que o consórcio não tem juros, mas é necessário pagar a taxa da administradora, que costuma ser menor, o que pode causar um reajuste anual no valor fixo, que também existe por conta de outros fatores do mercado imobiliário.

É bom lembrar que o número de sorteios sempre varia de consórcio para consórcio, pois as regras são definidas por cada administradora. Os fatores que podem alterar o número de sorteios são, por exemplo, o número de participantes do consórcio. Outro ponto que merece atenção é que, independentemente de ser sorteado mais cedo que os outros participantes, você precisará continuar pagando as parcelas fixas mensais até que todas as pessoas do seu grupo tenham sido sorteadas e recebido um imóvel.

No caso de atraso no pagamento do consórcio, existe uma cobrança de juros e multa, que devem ser pagos até o próximo sorteio, para não ser excluído do grupo, por exemplo. E isso serve inclusive para quem já foi sorteado. Para esse tipo de atraso, os danos podem ser até piores: sofrer um processo judicial de apreensão do imóvel. Quando você não conseguir pagar o consórcio por motivos maiores como perda do emprego ou complicações financeiras imprevistas, é possível repassar sua participação para outra pessoa interessada na compra do imóvel, que pode comprar sua cota do consórcio; escolher outro imóvel mais barato que esteja sendo sorteado em outro consórcio da mesma administradora; ou pedir sua saída do grupo para a responsável pelo consórcio, pagando uma multa e recebendo os valores que já pagou no último sorteio.

Um outro ponto positivo importante dos consórcios é que você tem a opção de não comprar o imóvel no momento em que é sorteado. Dentro deste cenário, a administradora deve depositar o valor da carta de crédito em uma poupança e você terá até o fim do consórcio para efetuar a compra. E para conseguir isso, você precisa fazer um contrato de consórcio em uma empresa confiável, que tenha a devida autorização do Banco Central para realizar sorteios de consórcios. Participando de um consórcio em uma empresa confiável, você poderá comprar qualquer tipo de imóvel, desde que ele esteja legalizado e com a documentação em dia.

Financiamento Imobiliário: como funciona?

O financiamento imobiliário acontece geralmente através de instituições bancárias que oferecem contratos de financiamento com taxas de juros das mais variadas. Segundo especialistas, uma das instituições bancárias com as menores taxas de juros para financiamento imobiliário é a Caixa Econômica Federal. Instituição reconhecida no Brasil inteiro, ela realiza uma análise de crédito para avaliar e comprovar que você possui condições de pagar as parcelas do financiamento imobiliário requisitado. Nesta fase, é preciso comprovar renda e isso é decisivo para continuar no processo de financiamento. Inclusive, a Caixa mudou recentemente as regras do Minha Casa Minha Vida.

E é bom lembrar que você precisa de uma renda fixa mensal comprovada para entrar nesse tipo de negociação imobiliária. Isso porque a instituição bancária em questão só autoriza que você invista 30% da sua renda na parcela de um financiamento imobiliário. Mesmo com essa regra, o valor dos juros normalmente é calculado de acordo com a renda e com o preço do imóvel escolhido para o financiamento.

Você pode financiar basicamente qualquer tipo de imóvel – usado ou novo, residenciais ou comerciais, lote ou terreno – bem como a construção de um imóvel, desde que o terreno seja da pessoa que pediu o financiamento.

Existem 5 etapas principais no processo de financiamento:

1) A simulação do financiamento de imóvel, que serve para descobrir se as parcelas caberão no seu orçamento;
2) O cadastro e documentação para o financiamento habitacional, para a instituição formalizar a análise de crédito. Dica importante: se você pode utilizar seu FGTS na compra, avise o responsável e faça o pedido de uso do benefício.
3) O terceiro passo costuma acontecer dentro de no máximo 5 dias úteis, que é a pré-aprovação da análise do crédito. Aqui, a instituição depois de aprovar o crédito informa todos os detalhes da compra, como prazo e valor da entrada, das parcelas e dos juros.
4) Depois disso, você passa para a etapa de avaliação do imóvel que você deseja comprar. Os engenheiros da instituição fazem a avaliação do imóvel em questão, bem como a análise da documentação dos vendedores. Tudo isso é feito em um prazo relativamente curto de 15 dias e a aprovação do financiamento costuma ser feita em no máximo 30 dias. Lembrando que essa avaliação também tem um custo que será pago por você.
5) Por último, a etapa de assinatura do contrato do financiamento. Nesta fase, você precisa registrar o contrato de compra em um Cartório de Registro de Imóveis, o que tem um custo variável por Estado. Além disso, há também o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que corresponde a 2% do valor do imóvel comprado.

Um ponto que merece atenção de quem deseja realizar um financiamento é sobre os financiamentos feitos diretamente por construtoras. Normalmente, existe uma flexibilidade de negociação maior nos financiamentos feitos diretamente por elas. No entanto, com essas parcelas menores e a renda mínima exigida sendo mais flexível, as taxas de juros também costumam ser. Com isso, vem o risco de juros abusivos. Por isso, é válido estudar bem o contrato com construtoras, verificar as taxas de juros e como está sendo feito o financiamento.

Isso porque é comum que o financiamento da construtora seja feito através de algum banco, o que cria uma relação de dependência da empresa com o banco da seguinte forma: o imóvel, na verdade, fica hipotecado ao banco. Daí, se a construtora falir, existe um risco enorme de que quem comprou o imóvel acabe perdendo a casa para o banco por conta de uma irresponsabilidade da construtora e uma falta de atenção do próprio comprador.

Por isso, é importante analisar muito bem qual dos dois formatos melhor se encaixa na sua realidade. Além disso, é preciso também pensar se você prefere comprar o imóvel usado ou se vale a pena comprar o imóvel na planta e esperar sua construção.

Fontes:
• Konkero.com.br/consorcio/casa-propria/
• Tecimob.com.br/blog/