O ganho de capital na venda de um imóvel

Como declarar no Imposto de Renda e pagar menos?

Se você realizou a compra ou venda de um imóvel no último ano, você sabe que essa transação não pode ficar de fora da declaração do Imposto de Renda do ano em que está.

Quem vendeu ou comprou um imóvel no ano anterior, pode ter de pagar até 15% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença do valor de compra e o de venda. No entanto, existem algumas brechas legais que permitem uma redução ou até a isenção deste pagamento.

Por exemplo, bens vendidos por menos de R$ 400 mil ou adquiridos antes de 1969 estão na lista de isenção por ganho de capital. Porém, é importante salientar que as regras costumam mudar de ano em ano, por isso é essencial estudar as mudanças anuais ou contratar um contador profissional para avaliar e fazer sua declaração de IR.

Neste artigo, vamos apresentar as principais peculiaridades de ganho de capital na venda de um imóvel, como você pode se isentar do pagamento ou em quais casos é necessário pagar o valor.

IR sobre o ganho de capital

A primeira grande questão que vem à mente de quem possui um imóvel: é possível se livrar do Imposto de Renda sobre o ganho de capital com um imóvel? Em alguns casos a resposta é sim. São situações específicas que permitem pagar menos ou ter isenção completa do valor. Ainda assim, é importante salientar que o valor de compra de um imóvel não deve ser atualizado pelo que vale atualmente, de acordo com as regras da Receita Federal, independente de quanto tempo ele tenha sido adquirido.

Isso acontece pois, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor obtido na venda. Desse valor, será descontada a diferença sobre o preço de compra do imóvel, com o objetivo de calcular qual o ganho de capital. Sobre este valor X, incidirá a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas. Existem alguns casos em que o contribuinte fica livre do pagamento:

1. Compra de outro imóvel em 180 dias

Essa regra passou a valer a partir de 16 de junho de 2005 e garantiu que o ganho na venda de imóveis residenciais ficaria isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. Além disso, o benefício vale apenas a cada cinco anos.

2. Imóvel adquirido entre 1969 e 1988

Se por um acaso, o proprietário vendeu um bem que foi adquirido neste período específico, pagará menos imposto sobre o ganho do capital, de forma progressiva. Ou seja, a redução é de 100% para o ano mais antigo (1969), até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.

3. Desapropriação de terra para reforma agrária

Neste caso, a indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural – terra nua – é considerada receita de atividade rural e, por isso, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita.

4. Reforma da casa

Se o proprietário fez melhorias na estrutura do imóvel – uma reforma ou construção, por exemplo – isso permite aumentar o valor do imóvel na declaração. Dessa forma, o proprietário consegue pagar menos imposto, já que o ganho de capital também diminuirá na venda do bem, pela valorização do imóvel. Há até o caso de isenção de imposto quando a valorização é muito grande.

5. Imóvel adquirido antes de 1969

O proprietário que obtiver lucro em uma venda de imóvel comprado antes de 1969 está dispensado de pagar a alíquota de 15% sobre essa venda.

6. Variação cambial

Se o imóvel foi adquirido com rendimentos originados em moeda estrangeira, existe a isenção por variação cambial, e o que fica tributável é o ganho obtido em moeda estrangeira, não a venda do imóvel.

7. Venda de um bem de até R$ 400 mil

Neste caso específico o dono fica isento de pagar o valor dessa venda no IR desde que o imóvel esteja localizado em zona urbana ou rural e que o proprietário que vendeu o imóvel não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O limite de R$ 400 mil não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse em comunhão com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.

8. Corretagem pode ser abatida

A corretagem do imóvel também pode ser descontada no IR. Mas é importante você ter os recibos para fazer o processo. As despesas com escritura e registro quando comprou o imóvel, esses valores também podem ser lançados no custo de aquisição, desde que você ainda tenha os comprovantes desses gastos. No entanto, outras despesas de cartório, IPTU ou taxas de condomínio não podem ser abatidas.

Fontes:
• G1.globo.com/economia
• Economia.uol.com.br
• Economia.ig.com.br