Conheça as vantagens e desvantagens, além dos cuidados necessários em uma permuta imobiliária.
Ter um imóvel próprio é um privilégio e exige muito planejamento, tanto da família quanto da pessoa que busca realizar esse sonho. Muitas vezes, o proprietário desse imóvel o aluga para terceiros e utiliza esse valor mensal para pagar seu próprio aluguel ou economiza o dinheiro para comprar outro imóvel. Em outros casos, ele também pode pensar em fazer uma troca desse imóvel – trocar seu apartamento por uma casa, por exemplo. Essa mudança é natural e acontece de acordo com os planos de vida, que vão se renovando com o passar do tempo.
No geral, colocar um imóvel à venda é um processo que exige cuidado, paciência e disposição de tempo, assim como a busca por um imóvel ideal para comprar. Mas na permuta imobiliária – um tipo de troca de imóveis – o proprietário pode conseguir um novo imóvel agilizando todas aquelas fases mais demoradas. Mesmo com poucos recursos financeiros, o ele pode conseguir uma troca justa e adquirir o imóvel novo que deseja.
A permuta de imóveis é uma forma de contrato na qual as partes se obrigam mutuamente a dar um imóvel por outro, que sejam de valores equivalentes. Esse processo não exige que o pagamento seja feito em dinheiro, mas através de bens equivalentes. Isso o difere de uma compra ou venda simples. Em vários casos inclusive, existe até a possibilidade de que um dos lados pague a diferença dos valores em dinheiro. A permuta pode ser aplicada a qualquer tipo de imóvel: terrenos, casas, apartamentos e até mesmo imóveis na planta.
Por exemplo: um proprietário de um terreno avaliado em R$ 400.000,00 tem o interesse de trocá-lo por um apartamento bem localizado. Outra pessoa tem interesse no terreno para construir um prédio residencial. Neste caso, o proprietário do terreno pode optar por fazer a permuta do terreno com o investidor em troca de uma unidade ou unidades prontas no mesmo valor. Além disso, é possível que o investidor interessado no terreno faça o pagamento com uma unidade por exemplo, e o resto em dinheiro. Aqui, temos o caso do pagamento com bem mais um valor em dinheiro, que é conhecido como “torna”.
Basicamente, existem duas formas de se realizar a permuta de imóveis:
1ª Através da troca de um ou mais bens com valor de mercado equivalente;
2ª Através da troca de um ou mais bens com pagamento de valor adicional (torna).
Tipo de contrato
A permuta imobiliária é uma transação comercial com segurança jurídica. Isso quer dizer que ela é reconhecida como um processo legal. O tipo de contrato é, com certeza, um dos principais pontos de atenção quando os interessados resolvem fazer uma permuta imobiliária. No caso de permuta de bens imóveis, é importante se atentar ao fato de que o contrato deve, sem exceção, ser feito por escritura pública, constando de forma clara a data em que serão feitas as entregas dos bens e de quem é a responsabilidade pelos tributos.
É preciso tomar todos os mesmos cuidados como os demais contratos de imóveis. Isso porque a permuta não é um simples acordo entre partes, pois há a burocracia comum de qualquer aquisição de imóvel, como a escritura, que costuma custar entre 4% e 6% do valor do imóvel. Mas um dos pontos interessantes envolvendo a burocracia – só que neste caso menor – é que, quando não existe torna na permuta, o acordo ficará isento de tributação do imposto de renda, já que a Receita entende que os imóveis permutados possuem o mesmo valor monetário, portanto é como se não houvesse transação alguma no que se refere ao caráter tributário.
Regras para pagamento do Imposto de Renda
No que se refere ao regulamento do Imposto de Renda, qualquer imóvel é elegível à permuta imobiliária – seja um prédio, uma casa, terreno, lote desmembrado, entre outros. Mas existem os dois casos que modificam os detalhes do IR para quem realiza uma permuta de imóvel:
• Quando não há a torna:
Quando não há o pagamento em dinheiro, a Receita Federal entende, de forma bastante simples, que o valor dos imóveis continuam os mesmos apresentados na declaração de IR de cada um dos antigos proprietários. Com isso, a transação fica isenta de Imposto de Renda.
• Quando há a torna:
Quando ocorre a torna no processo de permuta imobiliária, o IR deverá ser pago por quem a recebeu. Entretanto, é importante destacar que todos os redutores de Imposto de Renda de ganho de capital sobre imóvel continuam aplicáveis (para saber mais sobre este assunto, clique aqui). Outro ponto essencial para saber é que quanto menor o valor da torna, menor será o ganho de capital, ou seja, o pagamento de IR é proporcional.
Além desses pontos, existe a lei do Imposto de Renda que isenta a tributação para venda de um único imóvel de até R$ 440 mil. Essa regra também é válida para permutas com torna desde que nenhum outro imóvel tenha sido transferido ou vendido nos últimos 5 anos. Lembrando: essa lei pode gerar interpretações distintas, portanto, é bom considerar que a isenção é aplicável quando o valor declarado do imóvel recebido, acrescido da torna, está abaixo do limite de R$ 440 mil.
Intermediação de um corretor para auxiliar na permuta imobiliária
O processo de permuta de imóveis pode parecer simples e tranquilo, mas todo cuidado ainda é pouco. Afinal, um dos maiores riscos nesse tipo de negociação está justamente na avaliação dos imóveis. A precificação de bens costuma ser demorada, especialmente quando os proprietários não têm muita experiência no mercado imobiliário. Isso porque ambos precisam concordar com os valores finais.
Para facilitar esse momento da negociação, as partes podem escolher a opção de um consultor ou corretor imobiliário para fazer a intermediação e acompanhamento do processo de permuta imobiliária.
Mas qual das partes paga a comissão do corretor de imóveis?
Neste caso, os detalhes desse tipo de negociação são um pouco mais complexos, já que estamos falando de duas “vendas” em um mesma operação imobiliária. É uma negociação que pode envolver uma série de visitas em ambos imóveis para alcançar um acordo com os dois lados, além de muita conversa para definir valores e todas as condições da permuta.
Não existe uma lei específica para responder essa pergunta, mas é interessante que ambos proprietários paguem a comissão ao corretor imobiliário. Isso porque ambos estão interessados nos imóveis e seria a coisa mais correta a fazer.
Fontes:
• Revista.zapimoveis.com.br
• Vivareal.com.br/blog
• Ingaia.com.br
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