Problemas com chuvas, telhados e calhas

Entenda a raiz dos conflitos, as responsabilidades e por que realizar a limpeza faz toda a diferença.

Novembro chegou e com ele as chuvas do mês também. Costumeiramente, o mês inicia o período de chuvas próximo ao verão e traz, além de mudanças na temperatura das cidades, maior nível pluvial e uma série de problemas e discussões entre inquilinos e proprietários por conta da famosa limpeza das calhas do imóvel.

Esse processo – que serve basicamente para os locatários de imóveis que não sejam em prédios – é cheio de detalhes importantes que vamos abordar no artigo de hoje. Na hora do conserto, por exemplo, quem deve arcar com os custos? O inquilino ou o proprietário?

Conforme já falamos em outro post, sabemos que uma das obrigações do inquilino é a de manter o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, realizando o conserto de tudo que estragou durante o período em que residiu no imóvel. Também sabemos que o locador deve arcar com os custos de tudo que for necessário para manter o imóvel em condições de ser usado pelo inquilino.

Como definido no Artigo 23 da Lei do Inquilino, o locatário também tem por obrigação fazer a manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum. Essa obrigação representa um ponto importante, pois é desse tipo de manutenção e de uma má conservação dos equipamentos e espaços da casa que surgem os problemas quando as chuvas começam.

Vamos imaginar o seguinte caso: o inquilino contratou um técnico para fazer a instalação de uma antena no telhado do imóvel. O técnico fez a instalação no teto e tudo correu perfeitamente, até as chuvas chegarem e começarem a danificar a parte interna do imóvel, criando problemas de infiltração e mofo no teto. Por conta disso, o inquilino percebe que o telhado está com algumas telhas quebradas que estão ocasionando esse problema. Isso lhe parece familiar, não é mesmo?

Se nessa história você é o inquilino, prepare-se: como uma pessoa subiu no telhado, esqueça seu direito. Não há como provar que essa telha já estava quebrada antes do técnico subir no telhado, pisar e quebrar a telha. Logo, é você quem arcará com essa despesa.

Esse é apenas um dos exemplos de situações que podem ocorrer e que, para muitos, não eximia o locador de sua responsabilidade. Mas exime. Outro caso como esse é quando existem obras para a manutenção do imóvel. Elas também são de responsabilidade do locatário que está utilizando o imóvel. No entanto, quando as obras são estruturais, quem deve arcar com o custo é o locador. Problemas como calha entupida logo na primeira chuva depois que o inquilino fez sua mudança são de responsabilidade do proprietário. O locatário, neste caso, deve acionar a imobiliária que tem um prazo de mais ou menos 12 horas para acionar o proprietário para que este, por sua vez, realize a limpeza da calha.

Importante ressaltar: caso seja um simples entupimento de calha que exija apenas a limpeza da mesma, se o inquilino já estiver no imóvel a bastante tempo, deve arcar com a despesa. Mas se houver a necessidade de troca de peças da estrutura hidráulica da casa, a responsabilidade passa a ser do dono do imóvel.

Locador ou locatário? Veja quem são os responsáveis em cada um dos casos abaixo:

Pragas urbanas como morcegos, cupins, baratas e ratos não são responsabilidade de nenhum dos dois, locador ou locatário, devendo quem habita o imóvel tentar conter o avanço da praga com produtos adequados, uma boa higiene do imóvel e solicitar ajuda da vigilância epidemiológica da cidade.

» LOCADOR

É responsável pelo pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de ser utilizado, tais como:

• troca de telhas quebradas;
• troca de calhas furadas ou quebradas;
• troca de caixa d’água e equipamentos;
• troca de caixa de esgoto;
• troca de tubulações de água internas (dentro das paredes);
• troca de registros de água quando necessário quebrar a parede;
• troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio;
• troca de portão externo;
• conserto de muro externo em caso de ação do tempo;
• conserto de telhado em caso de ação do tempo;
• conserto de tudo no imóvel, que estiver com problema no uso, anterior à locação;
• conserto de tubulação externa e interna de esgoto;
• pintura externa do imóvel;
• calçamento externo do imóvel;
• troca do poste de sustentação do relógio de luz (casas);
• troca da caixa e instalação do relógio (quando exigido pela empresa de energia).

Importante lembrar: o inquilino deve avisar imediatamente o locador por escrito de qualquer problema no imóvel sob pena de ser responsabilizado pelos danos caso sejam ampliados pela falta da comunicação.

» LOCATÁRIO

Como afirmamos acima, o inquilino fica responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele residir, devendo consertar tudo o que estragar. Tem o dever de, ao entrar no imóvel, fazer a vistoria juntamente com o vistoriador da imobiliária e solicitar ao locador, por escrito, que conserte tudo que estiver com problemas. Caso não comunique esses consertos necessários, fica subentendido que o inquilino aceitou o imóvel na forma que lhe foi entregue e, depois disso, não poderá pedir nenhuma alteração para o proprietário.

Outro caso que costuma gerar dúvidas: é muito comum que o inquilino, ao entrar no imóvel, encontre uma torneira pingando. Como não o incomoda no momento, deixa da mesma forma até que ela quebre completamente. Mais para frente, quando descobre que terá que trocar a torneira, pede para que o locador arque com os custos, pois quando começou a morar no imóvel o problema já existia. Neste caso, entende-se que quem provocou o dano foi o próprio inquilino, já que não pediu ao locador o reparo. Por conta disso, o problema se agravou até que a única solução implicasse na troca da torneira.

O inquilino deve consertar e arcar com os custos nos seguintes casos:

• conserto ou troca de torneiras de preferência da mesma marca e tipo. No caso de não haver mais a mesma torneira à venda, deve-se colocar uma de mesmo padrão;
• conserto ou troca de todo o encanamento externo do imóvel como cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque;
• troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e sua fiação;
• troca de tomadas de energia elétrica por outras de mesmo padrão quando estragadas;
• troca ou conserto da válvula hidra do vaso sanitário bem como as borrachas de vedação, registro de água com instalação externa (que não precise quebrar paredes) e assentos quebrados;
• troca de vidros quebrados ou lascados;
• troca ou conserto de fechaduras externas ou internas no mesmo padrão;
• conserto das fechaduras internas e chaves;
• troca de cerâmicas ou azulejos que forem lascados ou quebrados;
• conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha;
• conserto da fiação elétrica quando o problema for causado pelo próprio inquilino (uso inadequado de equipamentos com potência superior à rede elétrica do imóvel);
• limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos e fossa externa (casas);
• manutenção da área externa do imóvel (casas) como piso, muros e portões, mantendo-os em perfeito funcionamento;
• limpeza de telhado e calha externa mantendo-os desobstruídos de folhas e sujeira que provoquem entupimento e possível infiltração no imóvel;
• limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade (imóvel voltado para o sul com pouca ou nenhuma incidência de sol), que fique fechado na maior parte do dia ou situado abaixo do nível da rua.

Época de chuvas

É muito importante ficar atento à limpeza das calhas! Verifique se o telhado está com alguma telha quebrada e se o imóvel precisa de qualquer tipo de conserto. Limpar uma calha é mais barato que o estrago que ela pode fazer caso esteja suja. O mesmo vale para a troca de uma telha quebrada ou compra de uma nova para tapar um buraco.

Fique atento também ao esquema de seguro para locatário. Os consertos funcionam de forma diferente, pois quem é segurado tem direito a um rol de coberturas de consertos e manutenções.

Como funciona na Guaíra?

Caso o locatário necessite, deverá entrar em contato com a imobiliária para solicitar o reparo. O processo ocorrerá da seguinte forma:

a. Envio da solicitação pelo e-mail manutencao@guairaimoveis.com.br, juntamente com um orçamento de um prestador de serviços de sua confiança (sem o qual não haverá contato com o Locador). Se possível, deverá enviar fotos do reparo a ser efetuado pois isso agiliza o processo;

b. O prazo de resposta da imobiliária é de, no máximo, 12 horas;

c. Caso o reparo seja autorizado, o locatário deverá apresentar a Nota Fiscal do valor combinado para que seja aplicado o desconto em aluguel posterior (conforme acordado entre as partes);

d. Além de apresentar a NF (ou recibo), o locatário deverá enviar as fotos do reparo realizado ou agendar uma visita do Vistoriador da imobiliária para verificação do reparo efetuado.

Sempre que necessário, o inquilino poderá entrar em contato com a imobiliária para esclarecer maiores dúvidas.