Regras para locação de imóveis comerciais

Entenda como funciona a locação de imóveis comerciais, conheça as principais regras e seu detalhes.

A locação de imóveis comerciais possui algumas característica próprias, que se diferem dos residenciais. Como é necessário promover o encontro do comerciante com o ponto comercial disponível para locação, as ações de divulgação são feitas mais in loco, no máximo em uma região próxima ao imóvel.

O comerciante interessado em alugar um ponto comercial costuma ir a campo, passear pela região e sondar as oportunidades. É essencial fixar placas ou faixas de aluga-se, afim de sinalizar a disponibilidade do local para locação. Também é importante ficar ligado no tamanho dessas placas, o local de exposição delas e se ela está realmente visível para todos.

Mas este é apenas um detalhe de comunicação. Nosso objetivo de hoje é falar um pouco sobre as regras para locação de imóveis comerciais.

Sabemos como o contrato de locação é essencial no processo de locação de um imóvel, em especial de um imóvel comercial. Ele é necessário para garantir e proteger os direitos e deveres, tanto do locador quanto do locatário. No Brasil, os contratos de locação são convencionados pela Lei do Inquilinato, a lei que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no país.

Nesses contratos devem constar os mínimos detalhes combinados entre o locador e o locatário para não gerar nenhum tipo de dúvida ou interpretação errônea. Detalhes como descrição objetiva do imóvel, dados do locatário, além da opção de garantia locatícia.

Alguns pontos essenciais no contrato são:
• Reajuste
• Taxas
• Reparos no imóvel
• Pagamentos
• Prazo de contrato
• Rescisão
• Obrigações
• Questão da renovação

Agora, vamos às regras em si:

Continuar no ponto

A ação renovatória, que está prevista como um dos pontos essenciais de um contrato, contempla cessionários ou sucessores da locação, aprovados pelo locador, e que podem dar continuidade à atividade explorada. Essa regra ajuda a evitar negociações longas e repetitivas entre proprietário e locadores e facilita o trabalho deste, evitando complicações e renovações que podem demorar muito tempo.

Prazo do novo contrato

O prazo do contrato prorrogado por conta da ação renovatória deve estar previsto no primeiro contrato firmado entre locatário e locador, a fim de evitar qualquer transtorno.

Renovação compulsória

Para basicamente qualquer contrato de locação imobiliária, é essencial ter um contrato por escrito com um prazo predeterminado, para que o proprietário garanta seus direitos sem grandes problemas. Afinal, o locatário na maior parte dos casos de imóveis comerciais é desconhecido e não dá para fazer uma negociação na base da confiança.

Mas isso serve, principalmente, para os casos de quem alugou o imóvel pelo período de 5 anos ou alugou por períodos menores, mas já está no imóvel há mais de 5 anos. Isso porque, em casos assim, o locatário pode se beneficiar da renovação compulsória do contrato mediante ação renovatória, caso não entre em um acordo com o locador.

Essa questão dos 5 anos de contrato é uma das principais dúvidas de quem aluga um imóvel comercial. Isso porque é bem comum ver casos em que o inquilino investiu para montar um ponto comercial legal e bem decorado e, após vencer o prazo do contrato, recebeu uma ordem judicial para desocupar o imóvel de aluguel comercial no prazo de 15 dias, geralmente decorrente de uma Ação de Despejo por Denúncia Vazia, conforme determina a Lei do Inquilinato. Esse tipo de ação pode ser evitada com a boa redação do contrato de aluguel comercial, conforme apontamos acima.

Isso costuma acontecer muito no Brasil, devido aos locatários se preocuparem apenas com o local onde funcionará sua empresa, se esquecendo totalmente da importância em obter informações essenciais sobre o funcionamento da relação locatícia. No Brasil, um dos tipos de contratos mais complexos é o de locação urbana, seja residencial ou comercial. Neste último caso, os problemas são ainda mais comuns e maiores por conta de se tratar de um locatário que gera renda com base no uso do imóvel.

O direito a ter um novo contrato a cada cinco anos exige atenção do inquilino, para não cometer infração legal ou contratual, pois a renovação serve justamente para ele evitar o pagamento de luvas – um valor que o locador pede antecipadamente ou recebe de inquilinos, reservadamente, para a assinatura de contrato de locação, além do aluguel nominal periódico – ao proprietário. É comum o locador rejeitar a renovação amigável em mesmo valor, porque caso o locatário se esqueça e perca o prazo para renovar, o locador pode despejá-lo quando quiser e passar o ponto para outra pessoa, mediante cobrança de novos valores. No entanto, há um detalhe interessante nessa negociação para o contrato de 5 anos: o preço do aluguel pode ser revisado, conforme preço de mercado, a cada três anos, se não tiver ocorrido nenhum tipo de acordo durante o período.

Renovação de contrato

A renovação pode ser pleiteada por qualquer empresa desde que siga os seguintes requisitos:

• Ter o contrato de locação por escrito e que totalize cinco anos;
• Esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo de três anos;
• Proponha a ação renovatória da locação dentro de um ano (no máximo em até seis meses, no mínimo, anterior à data da finalização do prazo do contrato em vigor).

Se ele não fizer esse pedido de Ação Renovatória dentro do prazo, perderá automaticamente seu direito e consequentemente a garantia de permanecer no imóvel.

Não obrigatoriedade

Existem observações importantes sobre a não obrigatoriedade de renovação do contrato em alguns casos, descritos na lei. O locador não tem essa obrigação, por exemplo, se tiver que realizar obras que importem em significativa transformação do imóvel, por imposição do Poder Público, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade, de acordo com o art. 52. Outro caso um tanto quanto comum, também contido no mesmo artigo, é o de quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, locador, ou para transferência de fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.

Cenário como um todo

Historicamente, os locadores no Brasil ganharam a fama de abusarem economicamente dos locatários. Isso se deu em razão de uma boa parcela deles cobrar valores abusivos de locação. Mas claro que não todos.

Exatamente por isso, há uma lei especial que visa equilibrar as partes. Antes da lei 8.245/91 havia a lei 6.649/79. Se essas leis não existissem, os locadores poderiam exigir de aluguel quantias superiores ao real valor do mercado, apenas porque o inquilino, já tendo formado seu ponto, não poderia dele abrir mão facilmente, criando um ambiente especulativo e até mesmo extorsivo.

É por isso que os contratos devem ter a sua função social atendida, como consta no art. 421 do Código Civil, e celebrar detalhes do acordo entre o proprietário e locatário para que nenhuma das partes saia prejudicada na negociação do aluguel do imóvel comercial.

Fontes:
• Casagrandenetimoveis.com.br
• Fisconnect.com.br/artigos