Confira detalhadamente quais documentos são fundamentais para agilizar e dar segurança à sua negociação.
CPF, certidões de nascimento, casamento, declaração de imposto de renda e muitos outros documentos costumam ser requisitados na hora de comprar ou vender um imóvel. E reuni-los em tempo hábil sem que atrasem o processo não costuma ser uma tarefa simples, por mais organizada que a pessoa seja.
São vários os documentos necessários e para correr atrás de cada um deles é preciso ter uma certa dose de paciência, já que alguns demandam pagamento de taxas e enfrentamento de filas. Em alguns lugares no Brasil, como São Paulo por exemplo, o custo com toda a documentação pode representar até 5% do valor total da venda do imóvel.
Isso acontece pois o cartório de registro de imóveis – local onde é possível fazer a retirada destes documentos – cobra pela autenticação e emissão das certidões e registros, tais como condição financeira do comprador ou se o imóvel que será adquirido possui dívidas. Eles são essenciais para ambas as partes – compradores ou vendedores – pois evitam problemas futuros com a negociação.
Antes de fechar o contrato, é necessário analisar alguns documentos para saber se o imóvel está em ordem com suas responsabilidades. É preciso saber, por exemplo, se as certidões de dos cartórios de protesto, certidões forenses dos distribuidores civis e fiscais estão negativas. Além disso, vale a pena solicitar a certidão negativa de débitos municipais a fim de garantir que o imóvel não possua dívidas ou multas pendentes com a prefeitura, declaração de quitação de débitos condominiais – se for um apartamento ou uma casa em um condomínio – comprovantes de pagamento das três últimas contas de água, luz e gás, além da cópia do carnê do IPTU. É válido também analisar o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos).
Mas você sabe o porquê de emitir cada documento deste?
As certidões forenses, cíveis e fiscais da pessoa física proprietária do imóvel servem para o caso do comprador ou do vendedor possuírem alguma dívida fiscal com o governo ou ação trabalhista, a fim de evitar que isso recaia sobre o imóvel. Ou seja, caso o juiz não encontre outros bens como carros, valores em contas ou aplicações, ele pode determinar que aquele imóvel – ou parte dele correspondente ao valor da dívida – seja repassada ao credor como forma de pagamento. E caso o comprador tenha concretizado a compra mas não tenha registrado em cartório ainda, ele perde o bem por completo. Se o imóvel tiver um valor muito superior ao da dívida, a negociação é cancelada e a diferença do valor é devolvida ao comprador.
Outro documento importante é a conta de luz que pode ter seu titular responsável alterado. No entanto, isso não significa tranquilidade total em caso de grandes débitos, pois a luz pode ser cortada e você terá de entrar com um processo de religamento, provando que não é o devedor. A luz é diferente, por exemplo, da água e do IPTU, que são encargos que acompanham o imóvel. Ou seja, não interessa o titular, para os órgãos competentes o devedor é o imóvel. Então a água pode ser cortada e o IPTU ir para uma dívida ativa.
No caso das contas de consumo, a solução é fácil: basta abater do saldo a pagar pelo imóvel o valor de todas as dívidas e efetivar o pagamento delas assim que assinar o contrato de compra e venda. Já no caso das certidões, caso apareça alguma restrição, é necessário analisar com cautela, consultar um corpo jurídico especializado, garantindo assim a segurança do seu negócio.
Agora, vamos separar os documentos exigidos tanto para venda quanto para compra:
Documentos para venda do imóvel
• Documentos do imóvel que identificam se existem dívidas, além de mostrar se ele está devidamente registrado.
• Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura.
• Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
• Certidão negativa vintenária de ônus reais (o documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida).
• Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis.
• Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
• Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos.
• Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do CREA/CAU (registro profissional).
• Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de imóveis situados em condomínio).
Além desses, algumas certidões negativas dos seguintes documentos também são exigidas:
• Ações na Justiça Federal
• Ações cíveis
• Interdição, tutela e curatela
• Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais)
• Protesto de títulos
• Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se for comerciante)
• Certidão quanto à dívida ativa da União (se for comerciante)
• CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se for comerciante)
Por último, se o vendedor não residir no imóvel, deve apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do imóvel. No caso de existir certidão positiva, ele vai precisar encaminhar uma certidão de inteiro teor da ação.
Documentos para compra do imóvel
» Pessoa Física:
• Cópia do RG
• Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF)
• Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso seja utilizado o FGTS na compra)
• Se o comprador for solteiro, não é necessário comprovante de Estado Civil
• Se o comprador for menor de 21 anos, precisa apresentar a cópia da Escritura de Emancipação
• Cópia do Comprovante de Residência
• Cópia do Comprovante de Estado Civil (se o comprador for casado)
No caso da existência de um cônjuge, ele ou ela deve apresentar os mesmos documentos citados acima. Além disso, precisam apresentar a cópia da Certidão de Casamento, observando um dos regimes a seguir:
• Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão).
• Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão).
• Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto).
• Separação Obrigatória de Bens (com pacto).
• Separação Total de Bens (com pacto).
• De participação final nos aquestos (com pacto).
• Se o comprador for separado ou divorciado, precisa da cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência.
• Se o comprador for estrangeiro não residente no Brasil, deve apresentar: cópia do CPF e passaporte, além da cópia da procuração pública para pessoa física residente no Brasil, com poderes de compra e venda de imóveis e cláusulas específicas para notificar e citar procurador extra e judicialmente. Também é preciso mostrar uma cópia do RG e comprovante de residência do procurador.
• Se o comprador estiver em uma união estável, deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens.
• Se o comprador for autônomo ou microempresário e não tem, portanto, um holerite, pode comprovar renda através da declaração de imposto de renda, com os três últimos extratos bancários e com o pró-labore.
» Pessoa Jurídica:
• Cópia do Contrato Social.
• Cópia do CPF e RG dos representantes legais.
• Cópia da última alteração contratual.
• Cópia do cartão do CNPJ.
• Cópia do balanço atualizado.
• Cópia dos 3 últimos extratos bancários (PJ).
Não fique assustado ao receber uma lista enorme como esta com os documentos necessários para efetuar uma compra ou venda de um imóvel. Essa lista é totalmente normal e exigida para garantir a segurança tanto de quem compra quanto de quem vende.
Existem algumas opções para providenciar a documentação: portais de cartórios 24 horas, despachantes e, claro, caso faça a venda ou compra de seu imóvel através de uma imobiliária, a mesma pode se encarregar de auxiliá-lo com a emissão de todas as certidões e documentos.
Fontes:
• Triarteimoveis.com.br/blog
• Mundoconectado.net/noticias
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