Sempre que alguém vai alugar um apartamento, surgem questionamentos sobre a responsabilidade de cada um, proprietário e locatário, quando se trata do condomínio.
Muitas vezes, o inquilino do apartamento não sabe bem ao certo quais são suas obrigações e regras básicas de convivência que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir, e surgem dúvidas como estas:
“Quem deve arcar com a taxa de condomínio?” “Posso participar das reuniões e votações?”
E muitas dessas respostas estão convencionadas pela Lei do Inquilinato (8245/91) e devem ser seguidas e estabelecidas em contratos entre o inquilino do apartamento e o dono do imóvel.
Isso porque as cláusulas determinadas por essa lei garantem o conforto do locatário e evitam possíveis dores de cabeça mais a frente.
Entenda um pouco mais sobre como funciona.
Como funciona a Lei do Inquilinato para locações?
Essa lei é responsável por fazer toda a regulação do mercado de aluguéis residenciais e comerciais e é bastante abrangente, já que engloba basicamente todo o tipo de imóvel que está para locação, principalmente apartamentos.
Ela resolve – de forma geral – todas as questões relativas a esse tipo de contrato. Além disso, é importante destacar que a Lei do Inquilinato também cria para o locatário deveres a cumprir e não só garantias de direitos.
Uma das dúvidas mais clássicas que vamos aprofundar como um dos direitos é quando o locatário quer participar ativamente das assembleias em condomínios. Ele é permitido?
Mas antes, você precisa entender uma dúvida crucial e que é comum para quem nunca morou em um condomínio se deparar. Veja a seguir!
Inquilino, morador e condômino: qual a diferença entre eles?
Não é tudo a mesma coisa! Muitas pessoas acreditam que, por passarem a morar em um condomínio, automaticamente já se tornam condôminos, mas não é bem assim.
O condômino é aquele que tem posse do apartamento, morando ou não no condomínio. Ou seja, são os proprietários do apartamento.
Já os inquilinos são aqueles que estão vivendo no condomínio temporariamente, mas não possuem direito à propriedade do imóvel, apenas de uso.
Ou seja, um condômino pode ser morador (se o proprietário optar) e um inquilino também, mas as diferenças estão nos direitos e deveres de cada um.
Conforme dissemos, tais obrigações estão descritas na Lei do Inquilinato e, a seguir, você vai conferir quais são os direitos e deveres do inquilino em condomínio!
8 principais obrigações e direitos do inquilino do apartamento
1 – Quem paga as despesas ordinárias e as extraordinárias?
De acordo com o artigo 22 e 23 da Lei do Inquilinato, quem deve arcar com as despesas ordinárias, aquelas que acontecem todos os meses ou frequentemente, é o inquilino do apartamento, e não o locatário. E isso engloba algumas obrigações, como:
- Custos como os salários e encargos trabalhistas dos funcionários da limpeza;
- Conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Consumo de água, luz, esgoto;
- Manutenção e conservação dos jardins e equipamentos como elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, piscina, sala de ginástica, seguro condominial.
Estes são alguns exemplos das despesas ordinárias que, geralmente, já estão acopladas à taxa que o inquilino do condomínio deve pagar mensalmente.
No entanto, se houver algum saldo devedor referente a um período anterior ao início da locação, este saldo deve ser quitado pelo proprietário do imóvel.
Já o locador tem a obrigação de arcar com as despesas extraordinárias, que não são rotineiras na manutenção do condomínio, como:
- Obras ou reformas
- Pinturas das fachadas
- Instalação de novos equipamentos
- Despesas de decoração
- Reservas
E é sobre esse último tópico que falaremos a seguir. Continue lendo!
2- Quem paga o Fundo de Reserva: proprietário ou inquilino?
O Fundo de Reserva é uma espécie de poupança do condomínio que serve como segurança para lidar com situações inesperadas. O valor deste fundo deve ficar entre 5 a 10% da cota condominial.
Mas quem paga? Em geral, o fundo de reserva é pago pelo proprietário do imóvel. Afinal, essa é uma quantia destinada a cobrir despesas inesperadas ou emergenciais relacionadas à manutenção do prédio, ou condomínio, o que a enquadra como extraordinária.
3- Inquilino inadimplente com o condomínio: quem arca com a dívida?
Em casos do tipo, o condomínio não tem o direito de cobrar o inquilino, uma vez que a relação jurídica é com o proprietário, mesmo que este seja síndico do prédio, por exemplo.
Dessa forma, a Lei do Inquilinato estabelece que todo o tipo de cobrança relacionada à inadimplência do locatário deve ser feita pelo proprietário ou pela imobiliária responsável pelo aluguel do imóvel.
Geralmente, o condomínio apenas notifica ao proprietário sobre a dívida pendente e ele fica encarregado por fazer a cobrança do inquilino do seu imóvel.
Quando, mesmo assim, a dívida não é paga, o proprietário pode entrar com uma ação extrajudicial – que atua como uma notificação – ou judicial – ação processual contra o inquilino.
4- Para quem vai às multas do condomínio: locador ou locatário?
No caso de o inquilino cometer infrações relativas ao Regulamento Interno, for multado e não pagar a multa, a responsabilidade passa automaticamente para o proprietário do imóvel.
Há, entretanto, a possibilidade de aplicar uma Ação de Regresso contra o inquilino, que consiste na devolução de valores relativos ao não pagamento da multa – incluindo juros – com as devidas correções monetárias aplicadas.
5- Morador inadimplente pode ter restrições no condomínio?
Se o inquilino estiver como devedor no condomínio – seja por uma infração às regras ou por falta de pagamento da mensalidade – o síndico não poderá limitar/restringir direitos de acesso a algumas áreas comuns, como piscina, sauna, entre outras.
O que pode ser feito, neste caso, é acionar o proprietário na justiça, cobrando multa e juros, e proibir a participação deste em Assembleias, de acordo com o artigo 1335 do Código Civil.
Entretanto, o condômino, no caso o proprietário, pode ficar proibido de participar e votar das assembleias.
Se, por algum acaso, a Convenção Condominial fizer algum tipo de discriminação do inquilino do apartamento, esta deve ser considerada automaticamente ilegal, cabendo inclusive denúncia.
6- Um inquilino pode ser síndico?
Uma dúvida gigantesca para boa parte dos locatários e proprietários. Existem restrições, é claro, mas os inquilinos podem, sim, se candidatar a basicamente qualquer cargo no condomínio.
Pode, inclusive, ser eleito como síndico do prédio ou do condomínio todo, já que não há qualquer impedimento legal para tal eleição, de acordo com o Código Civil, no artigo 1.347:
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Além disso, o inquilino pode participar ativamente como membro do conselho fiscal, segundo o artigo 1.356, também do Código Civil.
7- Condômino antissocial
Antes de mais nada, o que configura um condômino ou locatário condômino antissocial?
Trata-se da figura que desrespeita sistematicamente algumas das regras do condomínio. O artigo que se refere a essa infração é o 1337 do Código Civil e não é tão específico com relação ao que confere antissocialidade ao condômino.
No entanto, se o condômino ou o possuidor (inquilino), por exemplo, não cumprir reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, pode ser obrigado a pagar multa, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes.
8 – Inquilino pode participar de reunião de condomínio?
Embora os inquilinos tenham o direito de participar das reuniões de condomínio, eles geralmente não têm direito de voto nas decisões do condomínio, pois apenas os proprietários (condôminos) têm esse direito, conforme estabelecido pelo Código Civil Brasileiro.
No entanto, uma solução é que o proprietário nomeie o inquilino como procurador para representá-lo nas reuniões de condomínio, concedendo-lhe assim o direito de voto.
Essa procuração deve ser específica para as reuniões de condomínio e deve ser apresentada ao síndico antes do início da reunião, de acordo com as leis vigentes.
Além disso, é crucial que o inquilino, ao participar das reuniões de condomínio, respeite as normas e regulamentos do condomínio e contribua para o bom convívio entre os moradores.
Agora que você já sabe quais são os direitos e deveres do inquilino do apartamento, veja as 7 dúvidas mais comuns do contrato de aluguel!
Redação: 22 de fevereiro de 2018 | Atualização: 09 de fevereiro de 2024
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