Já falamos inúmeras vezes aqui no blog da Imobiliária Guaíra sobre como comprar a casa própria é um dos principais sonhos dos brasileiros. Também sabemos que não anda tão fácil conseguir um bom financiamento imobiliário, com as taxas de juros mais altas, o crédito imobiliário sendo liberado, mas com certas restrições a determinados perfis de compradores.
Ainda existem os casos daqueles proprietários que preferem a prática de “venda direto com o proprietário”, feita por quem acredita que a negociação feita sem um corretor ou especialista em vendas imobiliárias é mais barata e mais rápida.
Isso tudo cria a dúvida na cabeça do comprador: será que eu financio ou negócio o imóvel direto com o proprietário? . Qual método é mais vantajoso e mais seguro para o comprador e para o proprietário?
O financiamento imobiliário em boa parte dos casos é feito por meio de uma instituição financeira, que apresenta as restrições, requisitos mínimos para liberar o financiamento e condições de pagamento como, por exemplo, o número de parcelas, quem vai assumir a dívida caso a pessoa que está financiando o imóvel não conseguir arcar com suas responsabilidades, entre outros pontos.
Além disso, uma das principais características do financiamento é a questão de ser uma dívida de longo prazo, já que quem financia não costuma ter um valor muito alto de entrada para abater o valor da compra e diminuir o número de parcelas.
Isso tudo obviamente assusta muito quem está atrás de comprar um imóvel e faz com que a ideia de negociar o imóvel direto com o proprietário não pareça tão ruim assim. Afinal, o que pode ser pior do que assumir uma dívida por mais de 20 anos? E é aí que muitos se enganam.
Usar o financiamento de longo prazo como justificativa para negociar um imóvel direto com o comprador é um erro enorme, já que existem muitas outras variáveis a serem consideradas nesta equação. Isso porque o mercado imobiliário está cheio de particularidades que deve ser reconhecidas e respeitadas antes do fechamento de uma negociação.
Documentação precisa ser analisada
É preciso checar a documentação do imóvel antes de fazer a compra. Na internet, é possível encontrar alguns desses documentos publicados e liberados para conferência, mas se você realmente está pensando em efetuar a compra sem um corretor de imóveis intermediando a operação, o mais seguro é requisitar todos os documentos do imóvel para o proprietário para garantir sua segurança.
Lembre-se: faça questão de averiguar a veracidade dos documentos, especialmente se você não conhece o dono do imóvel anteriormente. No caso, se houver algum problema com algum dos documentos, é preciso acionar um advogado especializado em direito imobiliário para verificar a autenticidade destes documentos e se o problema relativo ao documento pode afetar você nesta compra.
A análise cuidadosa de toda a documentação do imóvel é indispensável. Não é incomum encontrar casos de negociações diretas oferecidas por proprietários que possuem o imóvel gravado no cartório com algum impedimento relacionado à dívidas do proprietário ou a situações cíveis, como questões matrimoniais ou de herança. Esses representam grandes impedimentos na hora de uma negociação direta, por exemplo.
Dá uma olhada na lista de documentos básicos que você precisa conferir:
>> Certidão de Registro de Imóveis, para verificar se a pessoa com que você está negociando tem realmente o poder e a legitimidade de fazer esse negócio;
>> Certidões negativas da Justiça Federal, do Distribuidor Trabalhista e do Distribuidor Civil, que provam que aquele imóvel não é disputado em nenhum litígio de natureza cível, tributária e trabalhista;
>> Histórico de IPTU para garantir que não há dívidas atrasadas;
>> Histórico do condomínio, uma vez que há condôminos que nunca sequer pagaram uma taxa.
Mas as desvantagens vão muito além da necessidade de conferência individual da documentação do proprietário e do imóvel. Existem outras desvantagens deste modelo de negociação.
Outras desvantagens em negociar direto com o proprietário
A falta de apoio de especialistas do mercado como corretores ou advogados imobiliários é uma das grandes desvantagens desse tipo de negociação. Para um comprador leigo, por exemplo, isso fará uma grande diferença, já que muitos deles não farão toda a conferência dos documentos como se deve. E mesmo que consigam acesso a todos os documentos, podem não saber analisar devidamente os detalhes e deixar passar algum ponto importante.
Outro ponto essencial dentro disso é que, na hora de fazer um contrato de venda do imóvel, o comprador leigo não vai ter certeza se está fazendo um bom negócio, já que não possui conhecimento e experiência suficiente neste tipo de negociação para fazê-la sem o auxílio de especialistas.
Esse ponto da análise do especialista afeta também em outro risco grande do comprador: adquirir dívidas do proprietário como um IPTU pendente, por exemplo. Por isso a necessidade de verificar as certidões negativas de débito do imóvel, para saber se tudo está ok para a sua compra.
Por fim, você também pode sair perdendo no que se refere à avaliação do preço final do imóvel. No caso, você encontrar ofertas iguais por imóveis maiores, ou ofertas até melhores que a deste proprietário, mas como você não trabalha na área não consegue identificar com facilidade oportunidades melhores.
Conclusão da Imobiliária Guaíra:
Comprar direto com o proprietário vale a pena? A conclusão que chegamos é que sim, vale a pena, desde que você tenha pelo menos um pouco de experiência na área e já tenha participado de outras negociações do tipo na sua vida. Além disso, precisa seguir as recomendações que apontamos aqui sobre fazer um contrato com um advogado especializado e conferir toda a documentação com atenção.
Mas, de fato, o mais indicado é fazer a negociação do seu futuro imóvel por meio de uma imobiliária. Dessa forma, o comprador foca apenas no que é necessário, deixando vistorias, avaliações, a análise da documentação, entre outros serviços, todos por conta da imobiliária ou do corretor imobiliário.
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