Morar em condomínio: conflitos e soluções

Como resolver brigas entre condôminos e garantir a paz e a tranquilidade entre os moradores?

Os condomínios residenciais são um dos espaços mais prevalentes em grandes áreas urbanas e hoje se tornaram mais comuns e mais desenvolvidos, em especial nas capitais e cidades com mais de meio milhão de habitantes.

Dentre os motivos da escolha por um condomínio, a garantia de maior segurança e a conveniência de, em boa parte dos casos, ter uma estrutura comum com academia, salão de festas, quadra poliesportiva para os filhos, tudo isso dentro da própria casa, estão entre os principais.

No entanto, apesar das facilidades que esse tipo de moradia traz e de sua grande popularidade, os condomínios também possuem um grande desafio a ser enfrentado: os conflitos entre vizinhos.

Seja um cachorro que não para de latir, crianças gritando no corredor do prédio, acidentes na garagem ou o número de vagas que não comporta todos os carros dos moradores, conflitos em condomínio são um desafio gigantesco para o síndico, que precisa encarar a situação com calma e tentar apaziguar os ânimos e achar uma solução.

No artigo de hoje, vamos explorar os principais conflitos e quais as soluções mais práticas para resolvê-los.

1. Fundo de reserva

Pode não parecer, mas este é um assunto que gera uma certa controvérsia. Isso porque diversos moradores possuem dúvidas sobre o que é o fundo de reserva e como é feita a utilização dele. Normalmente, a convenção do condomínio determina o percentual que costuma variar de 5% a 10% do valor mensal do condomínio.

Além disso, é recomendável mantê-lo em uma conta separada daquela utilizada para as despesas ordinárias como pagamento de funcionários, contas de água e esgoto, luz e outras despesas. Sua utilização é estritamente reservada a casos emergenciais e deve ser recomposto após o uso e sempre apresentado em assembleia para conhecimento dos condôminos. Outro ponto importante é que seja feita a prestação de contas com comprovantes enviados por e-mail separados dos boletos ou prestação de contas mensal, para facilitar o registro. Isso evita que o assunto se torne um conflito entre moradores e síndico.

2. Animais em prédios

Este ponto junto com o barulho excessivo que mencionaremos abaixo, são os dois pontos que mais geram conflitos e incomodam quem mora em um prédio. Logicamente, não são todos que se incomodam ou que têm grandes problemas com isso, mas muita gente tem problemas com vizinhos com animais.

Seja por latidos, mau cheiro no hall do andar, descuidos de higiene como deixar o animal fazer suas necessidades em lugares indevidos, é praticamente impossível que algum vizinho não se incomode com um morador que possua seu bicho de estimação.

E para evitar esse tipo de conflito e não gerar uma reclamação maior que acabe por proibir ilegalmente – pois não se pode proibir a posse de animais de estimação em prédios, de acordo com a Lei Municipal 4.785 de 2004 – os pets no prédio, é bom tomar alguns cuidados, tais como:

• Não deixar seu animal fazer necessidades nas áreas comuns do prédio
• Não deixar seu animal solto nas áreas comuns
• Tomar providências com relação ao barulho excessivo que pode incomodar vizinhos

3. Reformas

Outro ponto gera bastante conflito são as reformas condominiais. É necessário ter um quórum mínimo nas assembleias para definir as obras que precisam ser feitas, cronograma, valores, orçamentos e quando os moradores não comparecem, isso atrasa o andamento dessas obras, o que pode gerar grande insatisfação por parte de outros moradores. É importante ter bom senso e, mesmo que não concorde com determinadas obras, compareça à assembleia e apresente seu ponto de vista contrário de forma pacífica e democrática.

No entanto, existe o outro lado da moeda: quando o síndico faz obras sem consultar ninguém. Em situações como esta, cabe ao conselho fiscal do condomínio – caso haja um – determinar o que deve ser feito. Isso significa que o morador que não fizer parte do conselho pode procurar um membro do conselho e solicitar explicações a respeito dessas obras. A partir daí, todos podem ser reunir e verificar não só as obras, como os orçamentos, os pagamentos feitos, e se as mesmas estão contribuindo para o condomínio.

4. Garagem do prédio

Problemas como número de vagas menor que o número de apartamentos, ou vagas não definidas por cada apartamento são comuns em condomínios residenciais de prédios. A situação aqui, como de costume, deve ser resolvida de forma amigável.
Seja para definir qual será sua vaga ou para resolver um problema como um acidente que amassou o carro do seu vizinho, é importante que a situação seja mediada pelo síndico e resolvida entre as partes.

No caso do acidente, por exemplo, se houver omissão do responsável pelo problema, câmeras de segurança da garagem podem mostrar quem foi o responsável e assim acioná-lo para que pague os devidos custos.

Já no ponto de definição de vagas, é importante definir isso em assembleia para não gerar problemas como uma discussão sobre quem é o verdadeiro “dono” da vaga. Se tudo estiver registrado em ata na assembleia, não há porque o assunto gerar maiores discussões ou conflitos.

5. Fumar no condomínio

Como sabemos, desde 2014 é proibido fumar em áreas comuns de prédios, isso em âmbito federal, ou seja, fumar nos corredores, na garagem, no elevador, no hall dos andares, na escadaria do prédio ou em outras áreas que sejam de uso de todos os moradores é estritamente proibido. No entanto, a legislação brasileira não permite proibir um morador de fumar dentro da própria unidade. Ainda assim, existe a necessidade de discutir o assunto com os moradores e achar um ponto de equilíbrio, já que fumar na varanda, por exemplo, pode fazer com que a fumaça suba para o apartamento de cima e incomode o vizinho. Isso gera um transtorno enorme para o vizinho que precisa, muitas vezes, deixar as janelas fechadas o dia todo para evitar que o mau cheiro do cigarro entre em seu apartamento.

6. Barulho excessivo

Esse é um dos pontos de maior controvérsia: barulho excessivo de qualquer gênero. De salto alto no apartamento de cima a crianças brincando no corredor, de festas no salão do prédio a comemorações com música alta até altas horas no apartamento do vizinho, o barulho excessivo é passível de punição.

No entanto, a Lei do Silêncio não está prevista no Código Civil. O art. 1.277, que aborda alguns pontos do assunto, diz que “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. A Lei de Contravenção Penal (LCP) é um pouco mais incisiva ao abordar o tema. O artigo 42 tipifica contravenção – perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios, em qualquer caso.

Mais um mito é acreditar que você tem o direito de fazer barulho até às 22h. Saiba que mesmo durante o dia, os ruídos não podem ultrapassar um limite que incomode o sossego da população – 70 decibéis (segundo lei municipal de Belo Horizonte, por exemplo), o equivalente ao ruído de trânsito intenso. Ou seja, fazer barulho durante o dia também é uma contravenção e, como toda, está sujeito à pena.

7. Direitos com relação a proprietário e inquilino (ambos têm o mesmo direito)

A lei nacional dos condomínios determina direitos iguais para moradores e locatários, ou seja, não podem existir restrições quanto ao inquilino: ele tem o direito de usufruir da piscina, academia, salão de festas, garagem, de ter animais de estimação no imóvel. As únicas restrições são a participação nas assembleias, que só pode ocorrer com uma procuração, e se ele quiser ocupar o cargo de síndico, o que depende do regulamento interno de cada condomínio.

Muitos locatários não fazem ideia de que possuem os mesmos direitos de proprietários e deixam situações incômodas e vexatórias passarem em branco. É preciso estar ciente de suas responsabilidades e direitos, para não deixar que proprietários incomodados simplesmente cometam atos de injustiça.

8. Responsabilidades com visitantes

Esse ponto é interessante, pois o proprietário ou inquilino é sempre o responsável pelo prejuízo que o visitante possa ter causado no prédio. Ainda assim, existe um limite legal: se ele quebrar um objeto, interferir em algum equipamento, será realizada a cobrança do valor e ele irá responder por aquele valor monetário. Mas, se for uma agressão ou até um caso extremo de morte no condomínio, o proprietário não vai preso no lugar do visitante. Isso porque, na esfera criminal, o ato é 100% pessoal e na esfera civil, o proprietário responderia.

Conclusão

Depois de vermos os principais tipos de problemas que um condomínio pode apresentar, é importante termos uma ideia em mente: condomínios sempre apresentarão conflitos entre moradores, sejam inquilinos ou proprietários, seja um condomínio grande ou pequeno. O essencial em casos como esses, é que o síndico ou a administradora, ou ambos, trabalhem com soluções racionais para mediar essas situações de conflito e para resolver o problema o mais rápido possível. Administradoras costumam ser bastante participativas e ativas na resolução de problemas e são uma boa solução para o condomínio que busca paz e harmonia na convivência de seus moradores.

Fontes:
• Folha.uol.com.br
• Opovo.com.br
• Monicabfreitas.jusbrasil.com.br