Regras para facilitar a desocupação do imóvel

Na hora de alugar, é importante estar por dentro de alguns detalhes para que tudo corra bem.

O processo de desocupação de um imóvel é conhecido como um martírio para muitas pessoas, em especial para os locatários, que enxergam esse processo como trabalhoso, demorado e muitas vezes mais burocrático do que o necessário. O proprietário também fica descontente pelo fim da locação vigente, esperando a liberação do imóvel para um novo inquilino ou para a venda, o que ocasiona um certo incômodo.

No entanto, para que a desocupação seja um processo mais tranquilo, é preciso um acordo muito bem feito entre ambas partes. Tudo depende da ciência do locatário e do locador sobre o estado do imóvel no início da locação, ou seja, qual é o estado da iluminação, parte elétrica e hidráulica, pintura, portas, janelas e batentes, pisos, enfim, todos os pontos que serão vistoriados pela imobiliária ou administradora no fim do contrato.

Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.

Na maior parte dos casos, a falta de entendimento entre as partes cria um atrito desnecessário no momento do locatário desocupar o imóvel. Logicamente, é necessário bom senso tanto do proprietário quanto do inquilino, já que o acordo beneficia os dois lados: um imóvel para uma das partes e o valor monetário mensal para a outra.

Mas como problemas neste processo podem ocorrer, mesmo com o bom senso fazendo parte da situação, preparamos este artigo com algumas dicas e informações úteis para ajudar você.

Desocupação por vontade do inquilino

Existem regras que possibilitam que o locatário saia do imóvel antes do término do contrato, como por exemplo um contrato de 30 meses que tenha uma cláusula que libera o inquilino da multa contratual após 12 meses. Caso isso não exista, será necessário que ele pague a multa acordada, sempre proporcional ao prazo total do contrato. É importante frisar que, caso não haja nada previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente, a partir do momento em que o inquilino manifestar interesse em não alugar mais o imóvel.

Ainda assim, existem outras duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa:

1ª) Se a necessidade da rescisão for por motivo de transferência do local de trabalho (mudança de cidade), a pedido de seu empregador.

2ª) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado.

Em ambos casos, a única formalidade necessária será o aviso prévio para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte deverá ficar com uma cópia.

Desocupação por falta de pagamento

Existe também a situação em que o inquilino pode ser despejado do imóvel devido à falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros. Neste caso, é considerada uma infração contratual, que pode acarretar em uma ação de despejo por falta de pagamento.

Para evitar esta situação drástica e inconveniente, durante o andamento da ação o inquilino pode e deve renegociar com o proprietário – através da imobiliária – o pagamento dos valores devidos e atualizados. Mesmo com essa renegociação, é importante que esse pagamento seja feito por meio de depósito judicial, já que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e honorários advocatícios.

Mas atenção:

Esse recurso de pagamento do aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se o locatário deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o despejo.

Retomada do imóvel pelo proprietário

Sabemos que o proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:

• Contratos com prazo de trinta meses ou mais: nestes casos, o imóvel poderá ser retomado, sem qualquer justificativa (a chamada denúncia vazia), no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para realizar a desocupação.

Nos casos de contratos de locação inferiores a 30 meses (dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:

• Para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós) que não tenham imóveis próprios;
• Para demolição e edificação ou obras aprovadas;
• Para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);
• Necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público, que não possa ser executada com a permanência do inquilino no imóvel ou por recusa por parte dele;
• Após 5 anos de locação com o mesmo inquilino.

Outros casos de desocupação

• Acordo formal entre as partes;
• Infração legal ou contratual;
• Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
• Alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias);
• Extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).

No caso do proprietário entrar com uma ação para a retomada do imóvel, o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de um advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Com isso, serão concedidos seis meses para a saída.

Regras da imobiliária

Também é muito importante que tanto o proprietário quanto o inquilino saibam perfeitamente quais são as regras da imobiliária que gerencia o contrato de locação. Isso porque na hora da vistoria, do agendamento dela e das datas de desocupação e entrega das chaves, não pode haver dúvidas por nenhuma das partes. Isso evita atrasos na entrega do imóvel e problemas futuros.

Esperamos que esse artigo tenha ajudado no esclarecimento de algumas questões sobre desocupação de imóveis. Caso tenha dúvidas durante o processo, entre em contato com sua imobiliária antes de realizar qualquer procedimento. Em linhas gerais, fique atento a estes 3 pontos principais: vigência do contrato, vistoria e regras, e o procedimento da Imobiliária.

Fontes:
Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial