Afinal, o que faz uma administradora de condomínios?
Há muitos séculos existem registros de proprietários que dividem a posse de áreas construídas. Existem indícios de que isso aconteça desde a Idade Média. Atualmente, com o êxodo rural e o aumento da população urbana, houve um crescimento desordenado da verticalização de habitações, surgindo assim, uma imensa quantidade de edifícios. Nesses espaços se desenvolveram os condomínios e, em consequência deles e da melhoria de serviços oferecidos para a população, surgiram também as administradoras de condomínios.
Essas empresas aparecem em grande número no mercado, porém, nem todas oferecem um serviço de qualidade satisfatória. Assim, para termos base na hora de avaliar os serviços prestados, vale saber quais as funções das administradoras. A administradora de condomínios trabalha com contrato pré-estabelecido entre as partes, sendo uma prestadora de serviços. O contrato se estabelece entre a empresa e o representante legal do condomínio, que, geralmente, se encontra na figura do síndico. Como esse nicho não possui uma regulamentação específica, é importante se atentar detalhadamente ao contrato que é elaborado, para que nenhuma das partes saia prejudicada. A atividade se regulamenta com base no Código Civil. Apesar disso, entidades vinculadas ao mercado imobiliário estão se movimentando para regulamentar a atividade, mas isso ainda não é uma realidade.
A principal função da administradora de condomínios é auxiliar o síndico em suas atividades rotineiras, orientando-o com relação a aspectos legais e dando suporte em atividades como as contas, receita e despesa, folha de pagamento, emissão de boletos, assessoria em reuniões e assembleias, prestação de contas, entre outros. Apesar disso, é importante ressaltar que não é função da administradora tomar decisões ou providências relacionadas ao condomínio, mas apenas alertar o representante sobre essas necessidades. Portanto, é de responsabilidade do representante legal do condomínio realizar essas medidas. Para que isso passe a ser função da administradora, outras medidas jurídicas precisam ser tomadas, havendo a contratação de um serviço extra oferecido por ela, pois o que acontece, nesse caso, é a delegação de funções específicas a terceiros, sendo necessário a autorização em assembleia e várias providências jurídicas para transferir a responsabilidade para a empresa administradora.
Outras funções que também podem ser de responsabilidade da administradora, mas que são secundárias, são as emissões de circulares, multas, advertências e orientações aos condôminos. Além dessas, também o Regulamento Interno e as informações sobre prazos e assembleias entram nessa lista. Existem ainda algumas atividades que podem ser de responsabilidade da administradora, mas que não são necessariamente estabelecidas em contrato, havendo, em alguns casos, a necessidade de uma nova contratação. São elas:
• Realizações de assembleias gerais
• Entrega de RAIS e DIRF
• Cadastros do condomínio em sistemas como o da Sabesp, em vista de divisão de consumo em unidades, para economia de despesas, entre outros.
Vale ressaltar que essas funções podem ou não ser pré-estabelecidas em contrato, por isso a importância de atenção na confecção deste.
Mas, então, qual a função do síndico?
O síndico é o representante legal do condomínio, podendo ser pessoa física ou jurídica, que responde pelos direitos e deveres do espaço. Resumidamente, suas funções são recolher cotas do condomínio, realizar pagamentos, intermediar conflitos visando a boa convivência coletiva e a preservação do patrimônio comum, sempre prestando contas aos condôminos. Suas atribuições estão especificadas no artigo 1.348 do Código Civil. Seu texto diz que compete ao síndico:
1) convocar a assembleia dos condôminos;
2) representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3) dar imediato conhecimento à assembleia, da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
4) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
5) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
7) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
9) realizar o seguro da edificação.
Como se vê, cada tarefa implica diversos desdobramentos, e, por isso, a administradora se torna necessária para executar todas essas atividades. Procure uma empresa transparente e efetiva, e sempre dê a atenção devida ao contrato. Isso evita transtornos futuros e faz com que os serviços sejam prestados de maneira ágil e correta.
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