Avaliação de Imóvel: o que é considerado nesse processo?

Entender quais são os principais pontos considerados na avaliação de imóvel, dará uma visão mais realista sobre a precificação da propriedade no mercado imobiliário.

“Não existe imóvel ruim, existe imóvel com a precificação errada”. Já ouviu essa frase por aí? Isso acontece, geralmente, quando muitos donos seguem insistindo em um valor que não é condizente com o que uma avaliação de imóvel define.

Dessa forma, quem pretende colocar um imóvel à venda, precisa entender que nem sempre o valor que se pede é o valor que o imóvel realmente vale. Existem fatores que influenciam na valorização da propriedade, não apenas o preço do imóvel em si.

São características internas e externas que impactam no valor final, que só será possível saber se for feito uma avaliação de imóvel de qualidade.

Isso não quer dizer que é sempre que a propriedade valerá menos do que se espera… de jeito nenhum! Mas é necessário entender quais são os fatores considerados nesse processo avaliativo.

Continue a leitura e entenda as principais informações sobre esse tema.

O que é avaliação de imóvel?

É um processo que consiste na elaboração de um lado descrevendo todas as especificidades da propriedade, seja ela apartamento ou casa. Esse documento servirá como estimativa do valor de mercado da propriedade, baseando-se em critérios definidos pelos profissionais para trazer um valor realista de negociação.

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Quem faz a avaliação imobiliária?

A avaliação de um imóvel é realizada por um profissional especializado, que realiza um laudo sobre todas as informações do imóvel. Essa pessoa deve ter conhecimento técnico e experiência para determinar o valor de mercado de um imóvel com base em diversos fatores, que mostraremos a seguir.

8 fatores considerados na avaliação de imóvel

1. Localização

Você sabia que a localização é o maior peso na avaliação de um imóvel? Isso mesmo. Afinal, um imóvel bem localizado impacta diretamente na qualidade de vida de quem habitará os imóveis pelos próximos anos. 

Um bom bairro é aquele que consegue proporcionar aos moradores três pilares fundamentais ao dia a dia: conforto, praticidade e facilidade.

Dessa forma, imóveis bem localizados possuem, geralmente:

• Boa opções de comércio – mercado, conveniência, padarias, etc.
• Vasta alternativa de lazer – restaurantes, bares, parques, cinemas, teatros, etc.
• Proximidade com hospitais e clínicas 
• Perto de instituições de ensino – faculdades, escolas de idioma, colégios, etc.
• Arborização das ruas
• Mobilidade – proximidade com estações de metrô, vias importantes e pontos de ônibus

Tudo isso contabiliza na hora da avaliação imobiliária!

E ainda, falando da localização, um fator que está agregado ao conceito de bairro privilegiado se dá também pela segurança da região. Locais com rondas constantes, bem monitorados e movimentados, tendem a despertar mais sensação de segurança à vizinhança.

2. Metragem

Outro fator que está no páreo com a localização é a metragem dos imóveis. Regularmente, imóveis que possuem uma metragem superior a 50m² já conseguem conquistar um bom valor de mercado. Contudo, existem propriedades com m² menor, que conseguem uma boa precificação, graças a outro ponto importante.

E é sobre ele que falaremos a seguir:

3. Projeto Arquitetônico

Mesmo com um m² amplo, a avaliação de um imóvel pode ser prejudicado ou melhorada por este fator: o projeto arquitetônico.

Afinal, não adianta um apartamento ou uma casa serem muito grandes se a sua configuração de planta não é bem definida, com poucos números de quartos ou espaços sem funcionalidade. Portanto, a disposição dos cômodos e os espaços contam, e muito, na hora da avaliação do imóvel.

Para ficar mais fácil de compreender, abaixo listamos os principais pontos das características que impactam na valorização do imóvel na hora da venda:

• Integração com outras áreas da casa
• Acessibilidade
• Número de cômodos (dormitórios, sala, cozinha, lavanderia, etc.)
• Disposição das portas e janelas
• Funcionalidade dos espaços
• A iluminação que o imóvel recebe com a configuração

4. Acabamento

Um acabamento de qualidade também é responsável pela valorização, pois desempenha um papel importante na conservação dos imóveis. Boa qualidade de acabamento deixa a propriedade mais conservada, durável, bem cuidada e bonita aos olhos dos compradores.

Por isso, são avaliados:

• Qualidade dos materiais
• Tipos de acabamento aplicados
• Estética das finalizações
• Funcionalidade das aplicações de acabamento

5. Posição solar

Parece um fator banal, mas o Estadão Imóveis diz que “a incidência da luz do sol é um dos fatores mais importantes a ser confirmado na hora de comprar ou alugar um imóvel.” 

Nesse sentido, no momento da avaliação de imóvel, o que os especialistas analisaram é qual é a orientação solar da propriedade.

Entenda como funciona aqui no Brasil:

• Face Norte: incidência solar durante boa parte do dia
• Face Sul: pouquíssima ou nenhuma incidência solar no imóvel
• Face Leste: recebe raios solares durante algumas horas da manhã, com menor intensidade
• Face Oeste: tem boa iluminação solar durante o período da tarde, com intensidade considerável.

Então, no mercado imobiliário, quanto maior é a incidência solar, mais valorizado o imóvel é.

6. Vaga de garagem

O Grande ABC detém uma frota de, aproximadamente, 1.854.684 veículos, de acordo com dados do Detran-SP, o que equivale a 65,6% dos 2,8 milhões de habitantes da região (IBGE, 2021). Já a capital paulista possui a maior frota do estado, com cerca de 5,9 milhões de veículos rodando.

Com todos esses veículos, quem tem um espacinho na garagem da propriedade à venda com certeza se destaca na avaliação de imóvel! Afinal, quem tem um imóvel deseja guardá-lo sempre em um local seguro, sem ter que se preocupar com riscos de roubos, furtos e depredação caso deixem o carro ou moto na rua.

Em tese, quanto maior o número de vagas, maior é a valorização.

7. Andar alto e baixo

Esse aspecto se refere principalmente aos apartamentos. Geralmente, a avaliação imobiliária considera as propriedades em andares mais altos mais valorizadas. Isso porque um imóvel no alto do prédio parte do pressuposto de que consegue oferecer algumas vantagens aos moradores como:

• Vista privilegiada
• Distanciamento do ruído
• Mais privacidade
• Área de lazer particular (para as coberturas, penthouse, duplex e triplex)

8. Lazer no condomínio

Como você pode ter percebido, não só a propriedade em si é considerada na avaliação de imóvel. Os aspectos externos também são elementos que influenciarão no preço da sua casa ou apartamento que está à venda. Então, outro ponto importante são os espaços de lazer das propriedades que ficam em condomínios horizontais e verticais.

Esses locais são pensados para oferecer maior conforto, facilidade e comodidade ao dia a dia do futuro morador, por isso são tão valorizados.

Alguns diferenciais que os condomínios oferecem e que impactam na valorização imobiliária são:

• Piscina
• Playground
• Área Gourmet
• Coworking
• Conveniência
• Lavanderia

Viu só como tudo isso está acoplado no valor do seu imóvel, não apenas a estrutura em si? Por isso é importante contar com profissionais que farão uma boa  avaliação de imóvel e darão um panorama verdadeiro sobre o quanto ele vale no mercado.

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